L’objectif principal d’un placement immobilier est d’obtenir un investissement rentable à court, moyen ou long terme. Il peut cependant être difficile de jauger la rentabilité d’un bien avant l’achat. Découvrez ce guide avec les outils nécessaires pour mesurer la rentabilité d’un logement.
Définition de rentabilité
La rentabilité immobilière est le rapport entre le revenu obtenu ou prévu et les ressources mobilisées pour l’obtenir. Pour calculer la rentabilité la plus fiable possible, il existe plusieurs outils disponibles.
Le rendement brut
Le rendement brut est le rapport entre le revenu annuel et le prix du logement à l’achat sans prendre en compte les taxes associées. Ce rapport est par la suite multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage. Le rendement brut est un bon outil pour comparer chaque bien. En effet, les charges et les taxes diffèrent énormément d’une ville ou village à un autre. Il existe cependant de nombreuses limites à cet outil pour calculer la rentabilité. Le rendement brut ne permet qu’une première estimation et d’autres facteurs entrent en jeu pour calculer la rentabilité.
Le rendement net de charges
Pour calculer le rendement net de charges, il vous faudra soustraire au revenu annuel les charges et taxes tels que la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion. Par la suite, vous réaliserez le même calcul que précédemment. Cet outil permet d’obtenir une rentabilité plus fiable, mais qui reste encore approximative. En effet, le rendement net ne prend en compte ni votre profil fiscal, ni les risques encourus par la location.
La rentabilité nette-nette
La rentabilité nette-nette prend en compte le rendement net de charges et ajoute également les avantages fiscaux dont vous pourriez être sujet. Selon le type de logement acquis, il existe des dispositifs fiscaux dits de défiscalisation dans le neuf (loi Pinel, Censi-Bouvard) et dans l’ancien (Loi Malraux, dispositif Denormandie).
Rentabilité locative
Pour obtenir une rentabilité locative la plus fiable possible il est important de ne pas être trop optimiste. Ainsi, ne réalisez pas d’hypothèse de loyer avec une hausse trop importante. Il est également important de prendre en compte d’éventuelles vacances locatives et ainsi de calculer la rentabilité selon l’attractivité de la ville.
Calculer la rentabilité locative avec la méthode Larcher
Pour un calcul rapide sans avoir à réaliser de nombreux calculs, il suffit de calculer le rendement brut sur une base de neuf mois (et non 12). En effet, l’estimation générale des charges représente environ 25% des loyers et donc trois mois de loyer. L’estimation reste assez approximative, mais vous permettra d’avoir un aperçut global et donc de comparer la rentabilité de plusieurs biens rapidement.
Les règles à connaître pour trouver un investissement rentable
Pour trouver un investissement rentable, le calcul préalable des rendements et de la rentabilité nette-nette est essentiel, mais pas suffisant. D’autres modalités entrent en compte pour trouver un investissement rentable.
Une rentabilité qui diverge suivant certains facteurs :
Il existe d’autres facteurs jouant un rôle important dans la rentabilité d’un bien. Parmi-eux :
Le financement de votre bien
La manière dont l’achat du logement est réalisé influe sur le calcul de la rentabilité. Si vous réalisez un crédit pour financer votre bien, vous aurez des frais supplémentaires à prendre en compte tels que l’intérêt de l’emprunt, de la cotisation, de l’assurance emprunteur, des frais de dossiers… Les frais viennent néanmoins réduire vos revenus fonciers dans le calcul de vos impôts sur le revenu. L’investissement rentable ou non dépendra, entres autres, de ces charges qui peuvent évoluer au fil des années.
La fiscalité
De la même manière, la rentabilité de votre placement sera différente suivant votre fiscalité. Un ménage faiblement imposable aura une rentabilité nette plus élevée qu’un ménage à forte fiscalité.
L’évolution des prix de l’immobilier
La rentabilité globale ne prend pas simplement en compte la rentabilité et le rendement locatif, mais aussi la plus-value potentielle lors de la revente du bien. Pour cela, il est intéressant d’étudier les tendances du marché dans le quartier visé et les potentielles évolutions possibles.
Calculer son Cash Flow
Le Cash Flow est un concept permettant de modéliser les flux financiers, c’est-à-dire les entrées et sorties d’argent en rapport avec l’investissement sur une base de temps donnée (une année par exemple).
Parmi les flux financiers entrant, vous y trouverez les loyers du bien (si location effectuée), les réductions d’impôts, les crédits.
Les flux d’argent sortant prennent en compte toutes les dépenses liées au bien immobilier (travaux de rénovation par exemple), les taxes, charges et contributions sociales, mais aussi les remboursements de crédits.
Après avoir soustrait les flux sortant aux flux financiers entrant vous pourrez voir si votre Cash Flow est positif et dans ce cas, votre projet s’autofinancera et vous pourrez également obtenir des revenus supplémentaires. Si votre Cash Flow est négatif cela signifie que vous devrez faire un effort financier pour palier au déficit de votre investissement.
Sachez que la première année, le Cash Flow est souvent négative en raison des nombreuses dépenses à réaliser (frais de travaux, frais de notaire et d’agence immobilière…). Les années suivantes le Cash Flow a tendance à se stabiliser. Ce concept permet de vous projeter sur votre projet immobilier, savoir s’il est rentable et connaitre les efforts financiers que vous devrez réaliser.
Le TRI : Le Taux de Rentabilité Interne (ou de Rendement Interne)
Le taux de rentabilité interne est un indicateur fréquemment utilisé pour les placements immobiliers, financiers ou tout autre type de placements. Cet outil permet de connaitre le taux de rentabilité moyen d’un bien sur plusieurs années. Cet indicateur prend en compte chaque paramètre mais son taux unique est lissé. Tandis que la rentabilité nette-nette et le CashFlow varient chaque année, le TRI va lisser dans le temps les entrées et sorties financières pour déterminer la rentabilité moyenne du bien. Cet outil permettra de comparer entres autres plusieurs biens avant achat pour jauger le meilleur investissement rentable.