Réussir dans l’immobilier n’est pas facile lorsque l’on débute dans le domaine. Voici un petit guide pour savoir comment réussir votre investissement immobilier.
Recherchez et prospectez activement
Dans un premier temps, il vous faudra regarder les offres proposées sur le marché. N’hésitez pas à visiter un maximum de logements pour vous faire une idée du type de bien proposé et de leur emplacement. Il est en effet primordial que votre logement soit bien situé et proche de toute commodité pour pouvoir, dans un premier temps, le louer puis obtenir une plus-value intéressante.
Renseignez vous également sur le potentiel d’un quartier en allant à la mairie pour regarder les travaux d’installations à venir. En effet, il est important de vous faire une idée de l’emplacement sur un long terme. Par exemple, un quartier où un projet de ligne de métro ou de tramway est censé être réalisé dans les prochaines années à venir, cela pourrait booster considérablement l’attractivité des logements du quartier.
Etudiez également la qualité de vie dans le quartier et n’hésitez pas à vous faire aider de professionnels dans le bâtiment pour déterminer si le logement est une bonne affaire ou non (qualité de l’infrastructure, bonne isolation etc). Cela évitera ainsi les risques de malfaçons que vous pouvez rencontrer après l’achat d’un bien. Une fois votre logement idéal trouvé, il vous faudra faire une étude de marché et de rentabilité.
Faites une étude de marché et de rentabilité
Pour réussir dans l’immobilier, votre projet doit être bien préparé. Egalement, la préparation de votre plan immobilier vous permettra de déposer un dossier solide à votre banque pour l’obtention d’un crédit. Il est donc primordial de réaliser une étude de marché de qualité et calculer la rentabilité du bien envisagé. Pour cela, commencez par regarder les annonces de location d’un logement semblable à celui que vous désirez dans le même quartier. Vous pourrez ainsi déterminer :
- Le taux de logements vacants : regardez le nombre d’annonces et la date de ces annonces. Si de nombreux logements sont vacants et ce, depuis de nombreux mois, cela signifie que le quartier n’est pas très attractif pour la location et donc à éviter.
- Le prix des loyers demandé : cela vous permettra de vous faire une idée globale du prix des loyers dans le quartier. Vous pouvez également regarder le prix de location au m² sur meilleursagents.com.
Par la suite vous pourrez étudier la rentabilité de votre potentiel bien immobilier. Pour cela, effectuez le ratio entre le flux d’argent entrant (somme des loyers annuels) et le flux d’argent sortant (somme des charges, taxes, impôts, mensualités de crédits). Vous obtiendrez ainsi un rendement. Ce pourcentage vous indiquera la potentielle rentabilité de votre bien, mais également si votre projet est viable ou non :
- Si votre rentabilité est inférieure à 6% : votre projet peut s’avérer très risqué, il est conseillé de revoir entièrement votre plan immobilier.
- Si votre rentabilité est entre 6% et 8% : votre projet peut comporter des risques, il sera nécessaire de négocier activement le prix du logement pour améliorer votre rentabilité.
- Si votre logement a une rentabilité supérieure à 8% : votre projet semble viable et votre investissement pourra s’autofinancer sans que vous ayez à apporter un complément financier mensuel.
Négociez intelligemment le prix d’achat du bien
Pour réussir dans l’immobilier, il faut savoir négocier. En effet, la négociation vous permettra d’obtenir le bien souhaité à moindre prix, améliorant ainsi votre rentabilité à court et moyen terme et votre plus-value sur le long terme. Pour négocier il vous faudra :
- Connaitre le profil de votre vendeur : demandez lors de la visite, la raison pour laquelle le bien est à vendre et également depuis combien de temps. Ces réponses vous permettront de connaître la marge de négociation possible pour obtenir le bien. En effet, si le propriétaire souhaite vendre rapidement, vous pourrez réaliser une offre d’achat dite agressive qui aura beaucoup plus de chance d’être acceptée.
- Toujours acheter en dessous du prix du marché : visez entre 10 et 30% en dessous de prix du marché. Cette marge vous permettra de réaliser une excellente affaire.
- Choisir un bien avec des travaux : un logement avec des travaux a souvent moins d’offres d’achat et le propriétaire à souvent une grande marge de négociation. Il vous faudra cependant faire attention au type de travaux à réaliser. Si vous êtes novice dans le bâtiment, il vous est conseillé de choisir un logement avec des petits travaux d’embellissement. Cela vous permettra de ne pas transformer votre bon investissement en gouffre financier.
Choisissez votre emplacement suivant votre type de locataire cible
Il est nécessaire de connaitre votre type de locataire cible avant de déterminer le logement et son emplacement. En effet, en fonction du type de locataire, la localisation idéale varie de même que la superficie du logement. Les petites surfaces sont généralement destinées à des étudiants et il sera donc nécessaire que le logement soit très bien desservi en transport en commun pour les attirer.
Connaître les risques de l’investissement immobilier
Il existe de nombreux risques en relation avec un investissement immobilier. Les connaitre vous permettra de prévenir leur apparition.
Le risque de marché
Le marché immobilier offre de belles perspectives futures. Cependant, les risques liés à ce marché sont nombreux et inéluctables. Il est donc important de prendre en considération les fluctuations des prix ainsi que l’évolution des taux d’intérêts. Attention donc à ne pas investir dans un bien surcoté et négociez le prix d’achat du logement pour espérer obtenir une plus-value intéressante dans le long terme.
Le risque de vacance locative
La vacance locative se caractérise par les mois où le logement est vacant et par conséquent les mois où vous ne percevrez pas de loyer. Ce risque peut avoir un impact très négatif sur la rentabilité de votre logement. Il est donc important de prévenir ce type de risque en choisissant un emplacement où la demande locative est forte et en ne proposant pas un loyer plus élevé que le marché actuel.