Dans le monde de l’immobilier, il est coutumier d’entendre le terme « bulle immobilière ». Pour ceux qui ne sont pas connaisseurs ou professionnels dans ce secteur, cette expression semble floue et incompréhensible. Découvrez ce que cela signifie réellement, ses origines et son impact dans le monde de l’immobilier.
En quoi consiste une bulle immobilière ?
D’une manière générale, il est question de bulle immobilière lorsque le prix des biens immobiliers augmente de manière consécutive et ce, sur une courte période, sans que le niveau de vie de la population locale ne connaisse une croissance proportionnelle à cette hausse. De ce fait, les coûts des propriétés sont déconnectés de l’économie réelle, entrainant une surévaluation du marché.
Afin de mieux distinguer une bulle immobilière, les analystes examinent la fluctuation des prix des logements sur une longue période afin de tirer certains cycles. Des facteurs entrent en jeu dans la détermination s’il y a réellement existence de cette bulle, ou si d’autres raisons ont entrainé cette hausse déraisonnable de prix.
Comment se forme une bulle immobilière ?
Il existe de nombreux facteurs responsables de la formation d’une bulle immobilière. Voici 2 des plus importantes causes recensées.
Une surévaluation des biens immobiliers
Deux principaux critères permettent d’évaluer un bien immobilier : ses qualités intrinsèques et ses qualités extrinsèques. Le premier représente la surface du bien, ses équipements et tous les éléments qui constituent sa valeur réelle.
Le second se manifeste par les données qui ne dépendent pas directement de son état et qui influent sur le prix. À titre d’illustration, il est possible de prendre l’évolution de l’offre et de la demande. Avec une demande qui s’accroit considérablement, les prix vont augmenter automatiquement à cause de la rareté des biens. Ces derniers deviennent alors surévalués, puisqu’ils seront vendus à des prix dépassant leur valeur réelle.
Si ce phénomène touche tous les logements d’un pays ou d’une métropole, le marché de l’immobilier entier est exposé à des risques d’effondrement, pouvant aboutir à un véritable krach.
Les conditions de prêts plus clémentes
Les conditions bancaires destinées à favoriser les emprunts génèrent un gonflement de la bulle immobilière. En effet, les institutions financières offrent aujourd’hui des prêts s’étalant sur de très longues durées (plus de 20 ans) et des taux d’intérêt très alléchants.
De ce fait, de plus en plus de ménages ont la possibilité de contracter ce type d’emprunt et acquérir des biens immobiliers plus chers sans être pénalisés par les remboursements mensuels. Une augmentation de la demande influe automatiquement sur le prix de l’offre. Et une hausse des prix entraine systématiquement un endettement plus conséquent de la part des ménages. Il s’établit alors une sorte de cercle vicieux.
Ce système a, en grande partie, causé la crise immobilière financière détectée en 2008. En effet, les conditions de prêt étaient alléchantes, permettant aux ménages, même les plus modestes à s’endetter fortement avec des taux bas. Toutefois, ces taux étaient variables, et non fixes. Une hausse soudaine a exposé la majorité des ménages à une incapacité de remboursement, entrainant un effondrement complet du système.
Quels sont les impacts de la bulle immobilière ?
Afin de déterminer les impacts de la bulle immobilière, deux cas de figure sont à envisager. Dans le premier, les prix augmentent et la demande se maintient. Le marché retrouve donc son équilibre sans qu’il y ait des conséquences négatives notables.
Dans le second cas, les prix augmentent et la demande chute brutalement. Il y a alors un éclatement de la bulle immobilière et l’on assiste au phénomène de krach. Ici, les conséquences peuvent être désastreuses pour les investisseurs, étant donné que la valeur de leurs propriétés baisse considérablement, alors qu’ils les ont achetées à des prix élevés.
Quelle est la situation de la France ?
Voici un résumé de la situation immobilière dans l’Hexagone.
Un cycle immobilier lent
En France, le marché immobilier possède un cycle lent, c’est-à-dire que la durée de détention moyenne des biens immobiliers est longue, environ 8 ans. Cela s’explique par le fait que la majorité des investisseurs sont propriétaires et ont souscrit des prêts immobiliers s’étalant sur au moins deux décennies. Ils sont donc peu enclins à vendre rapidement leurs biens, d’où la lenteur du cycle.
Or, dans un marché spéculatif, les investisseurs cherchent à réaliser du profit à court terme, procédant à des opérations d’achat-revente. Ce type de marché existe donc en très faible nombre en France.
Les prix de l’immobilier en nette augmentation
Il est constaté une nette augmentation du prix de l’immobilier en France. Mais lorsque l’on se penche sur le problème, cet accroissement dépend de nombreux facteurs comme la localisation géographique. En effet, il est difficile de comparer les prix et leur évolution en région parisienne et dans d’autres villes moins huppées.
Certes, l’augmentation s’est fait ressentir partout en France durant les 60 dernières années, mais il n’est pas question de généraliser la forte hausse dans tout le pays.
Une hausse justifiée
D’après le ministère du Logement, il y aurait un manque flagrant de logements dans l’Hexagone. À cause de la rareté de l’offre, les seules disponibles tendent à augmenter systématiquement de valeur.
De plus, les grandes villes métropolitaines de France disposent de moins en moins de terrains constructibles, ce qui accroit la valeur des habitations déjà existantes. Du coup, le phénomène de hausse se justifie automatiquement.
Un risque de bulle ou pas ?
Au vu de ces explications, toute hausse démesurée remarquée en régions métropolitaines est expliquée et justifiée, ce qui exclut toute spéculation ou formation de bulle. De ce fait, la France n’est pas plus exposée à une explosion qu’un autre grand pays occidental.
Toutefois, les prix de l’immobilier seront en constante évolution (accroissement, plus précisément) aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Le vieillissement de la population et la raréfaction des espaces constructibles en sont les principales causes.
Ainsi, si vous avez l’intention d’investir dans l’immobilier en France, les risques d’un krach sont encore à exclure, du moins pour un certain temps. Le milieu rural est également une option qui ne risque pas encore de forme une bulle immobilière.