Le locatif social est une forme d´investissement immobilier dont l´objectif est l´acquisition ou la construction d´un bien immobilier dans un but locatif. Ce type d´investissement est relativement méconnu par les investisseurs immobiliers particuliers et ce sont plutôt les professionnels de l´immobilier qui se réservent ce marché très lucratif. Ce type d´investissement doit respecter certaines règles définies par l´état et bénéficie d´avantages fiscaux et financiers importants.
Qui peut investir dans le locatif social ?
Toute personne physique ou morale peut devenir investisseur dans le locatif social. Comme pour d´autres investissements immobiliers, l´effet de levier du crédit est recherché pour obtenir un rendement plus élevé. L´investisseur doit en général signer une convention avec l´état sur une période de 15 années au minimum.
Quels types de bien immobilier en locatif social
La législation permet d´investir dans plusieurs types de logements dits sociaux. On peut distinguer les foyers pour personnes du troisième âge et les handicapés. Un investissement immobilier dans le locatif social peut aussi se faire sous la forme de logements pour étudiants ou d´un logement familial pour les familles à bas revenu. Des logements temporaires peuvent également bénéficier de la convention avec l´état.
Ces dernières années, le boom des Ephad, des foyers de personnes âgées ou de maison de retraite a popularisé ce type d´investissement immobilier et c´est cette partie de l´investissement locatif social où les investisseurs particuliers sont actuellement les plus actifs.
Les limitations du locatif social
Une des caractéristiques essentielles de la rentabilité de l´investissement locatif social est le plafonnement des loyers. En effet, l´investisseur, en signant la convention de location sociale avec l´état, s´engage à respecter un barème des loyers inférieur à la moyenne du marché pendant toute la durée de convention avec l´état. Le barème dépend de 5 zones en France séparant Paris de la région parisienne, des grandes et moyennes agglomérations et le reste. On estime que les loyers sont en général inférieurs de 15 à 20% au prix de l´immobilier non-conventionné.
Une autre limitation est la sélection des locataires. Par exemple, ce type de logement est accessible à une personne seule disposant d´un revenu inférieur à 23 146 euros par an à Paris et 20 123 euros dans les autres régions françaises.
Les logements doivent être loués nu et dans un but de résidence principale, ne pas compter plus de deux pièces par habitant et être loués en accordance avec la taille du foyer du locataire. Le bail doit avoir une durée de 3 ans au minimum et ne peut être résilié par l´investisseur immobilier, sauf en cas de non-paiement des loyers ou de violation des termes du bail.
Les avantages fiscaux du locatif social
Avec le plafonnement des loyers les investisseurs doivent avoir une bonne raison de plébisciter ce type d´investissement. Cette raison est une fiscalité très avantageuse. L´investisseur immobilier peut profiter de jusqu´à 70% d´abattement sur les revenus locatifs, de l´exonération de la taxe foncière pendant 20 ans et d´une TVA réduite à 10%. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) peut être choisi dans certains cas.
La comparaison entre le plafonnement des loyers et les avantages fiscaux montre clairement l´avantage du locatif social. Mais les avantages du locatif social ne s´arrête pas à ce calcul et le financement même du projet profite de conditions incroyablement favorables. L´Agence National de l´Habitation (Anah) dispose également des aides pour la rénovation énergétique.
Comment investir dans le locatif social ?
Trouver les informations
La première chose à faire est de contacter le bureau de la direction Départementale des Territoires (Ddt) ou votre collectivité territoriale le plus proche de chez vous. Cela vous permettra d´avoir de nombreux renseignements dans votre parcours d´investisseur dans le locatif social. C´est également le Ddt qui conventionne les fameux Prêts Locatifs Sociaux.
Le Prêt Locatif Social ou PLS
En plus des avantages fiscaux, les conditions de financement constituent l´autre argument de poids pour investir dans le locatif social. Pour investir dans le locatif social, les Pls constituent une source de financement à bas taux. Ce sont des emprunts conventionnés par la Direction Départementale des Territoires à des taux préférentiels. Il faut donc demander à l´agence de la Ddt locale quels sont les projets pour lesquels un financement est envisageable. Cette agence gouvernementale décide sur quelle commune l´investissement doit être réalisé et quel type de logement social est nécessaire sur le territoire.
Le taux d´emprunt du Pls est corrélé au taux du livret A et est un emprunt à taux variable qui suit l´évolution du taux d´intérêt du compte d´épargne populaire (0,5 % par an en janvier 2020). C´est d´ailleurs le but premier des fonds collectés sue les Livrets A qui financent la construction de logements sociaux à hauteur de 80 milliards d´euros par an en France.
Les conditions d´obtention du Pls
Comme on l´a vu, l´obtention d´un Pls doit être conventionnée par la Ddt. Certaines conditions de localisation peuvent limiter la possibilité de concrétisation du projet car il faut que le bien immobilier soit dans une zone choisie par la Ddt.
Le Pls peut être de 100% du coût de la construction ou rénovation avec un minimum de 50%. On peut donc acquérir un bien immobilier et le rénover pour en faire une Éphad par exemple. Ce n´est pas la Ddt qui délivre le prêt à proprement parler, mais les banques traditionnelles. Par exemple, la Société générale, le Crédit Agricole ou même des établissements de crédit plus spécialisés pour les professionnels de l´immobilier comme Ophlm ou des Sem (société d´économie mixte). C´est la banque qui détermine le montant que l´investisseur doit apporter comme garantie du prêt.
L´investissement dans le locatif social commence à intéresser de nombreux investisseurs immobiliers non-professionnels grâce aux conditions fiscales et de financement avantageuses. Pourtant, le manque de connaissance de ce type d´investissement laisse encore une grande part du marché aux investisseurs institutionnels intéressés par les rendements exceptionnels et le risques de gestion locative très faibles.