Lorsque votre bien immobilier se trouve inoccupé entre deux locataires, vous ne recevez pas de revenus locatifs, votre bien immobilier est en vacance locative. C´est un des plus grands risques pour les investisseurs immobiliers car cela peut mettre en danger leur santé financière et aussi de poser des problèmes financiers si le bien a été acquis avec l´effet de levier du crédit. Pour répondre à cette éventualité, il existe une assurance qui permet au propriétaire de continuer à recevoir un flux de revenus : L´assurance vacance locative.
Comment fonctionne l´assurance vacance locative ?
Comme beaucoup de contrats d´assurance, l´assurance vacance locative permet de se protéger d´une situation imprévue. Ici, l´investisseur immobilier paie tous les ans un pourcentage du loyer annuel, ceci représente sa cotisation. En cas de vacance locative, une indemnisation est versée par l´assureur.
- Le montant de la cotisation est entre 1 et 2 % du loyer annuel.
- Le montant du contrat d´assurance couvre en général 80% du loyer.
- Une franchise est généralement appliquée, c´est à dire que les premiers mois de vacance locative n´ouvrent pas de droit à l´indemnisation.
- La durée de prise en charge est de 2 à 6 mois.
Combien coûte une assurance vacance locative ?
Comme on l´a vu, le coût d´une assurance vacance locative se situe entre 1 et 2 % du loyer annuel. On peut calculer que, rapporté à un loyer mensuel, ce montant est relativement faible. De plus ce montant est déductible des revenus fonciers à déclarer aux impôts. L´important est de considérer les cas où cette assurance vous permettra d´être gagnant. Les assureurs aussi font ce calcul car il c´est leur métier de vous offrir une protection en dégageant un profit.
Comment une assurance locative peut augmenter vos revenus ?
Si l´on prend en compte le coût de l´assurance locative, comment peut-on sécuriser son flux de revenus avec l´assurance vacance locative ? Prenons le cas d´un bien immobilier où l´on a une vacance locative de 4 mois tous les 24 mois ou deux ans. Notre contrat d´assurance locative mentionne une franchise de 3 mois et une durée d´indemnisation maximale de 5 mois. Nous serons donc couverts du quatrième au cinquième mois de vacance locative, soit deux mois tous les 24 mois.
Dans ce cas, perdre 5 mois de revenus locatifs tous les 24 mois revient à perdre 20% de ses revenus locatifs sur la période ou 10% par an. Notre assurance vacance locative couvrira les quatrième et cinquième mois de vacance locative, cela permet donc de réduire notre perte de revenus fonciers de 10% par an à 6,25% par an. En ayant un coût de l´assurance vacance locative de 2% du loyer annuel, le solde est positif de 4,25% par an. Cet exemple représente un cas d´école où l´on a sélectionné l´assurance vacance locative au taux le plus cher et avec la franchise la moins favorable. Même dans ce cas de figure, l´assurance locative permet d´économiser des fonds, en plus de garantir son flux de revenus locatifs durant une période qui peut être critique.
Les modalités de l´assurance vacance locative
Un des points les plus importants à prendre en compte concernant les modalités de l´assurance vacance locative est le mode de gestion du bien immobilier. Si le propriétaire du bien immobilier gère lui-même la location de son bien, les compagnies d´assurance auront tendance à proposer un taux plus haut, c´est à dire une cotisation plus élevée, et une franchise plus longue. Ce type d´assurance apparait alors comme le parfait complément à une mise en gestion de votre bien immobilier à une agence spécialisée de gestion locative.
Les bénéfices cachés de l´assurance vacance locative
En plus de permettre à l´investisseur immobilier la sécurité de flux de revenus dans une période difficile, les assurances vacances locatives permettent également une chose intéressante et souvent méconnue, la couverture de votre bien immobilier vide. En effet, lors d´une location, l´assurance du locataire et celle comprise dans le contrat de location s´appliquent mais lorsque le bien immobilier est vide, il arrive très souvent qu´il ne soit couvert par aucun contrat d´assurance. Les assurances vacance locative permettent très souvent d´avoir son bien immobilier assuré lorsque le bien immobilier est vacant. Cet avantage permet également une économie et une sécurisation de son patrimoine immobilier.
Comment contracter une assurance vacance locative
Très souvent, on peut contracter ce type d´assurance lorsque l´on contracte également une assurance loyer impayé ou une autre assurance pour son bien immobilier. Lors de la mise en gestion de son bien immobilier, il est d´usage de choisir les modalités du contrat d´assurance. Trois types d´assurance pour votre bien immobilier sont généralement disponibles en tant que Propriétaire bailleur Non Occupant (PNO) :
- La protection juridique.
- La garantie des loyers impayés (Gli).
- La garantie dégradation immobilière.
- La responsabilité civile.
- L´assurance vacance locative.
- L´assurance carence locative.
L´assurance vacance locative, la bonne affaire ?
Après avoir compris comment fonctionne une assurance vacance locative et comment elle peut constituer un outil intéressant au service de la rentabilité de votre patrimoine immobilier, on peut se poser la question de savoir si ce produit d´assurance est avantageux pour vous.
Il faut en premier bien comprendre que l´assurance vacance locative fait en très grande majorité partie de votre contrat d´assurance d´un point de vue global. Quasiment personne ne souscrit qu´une assurance vacance locative sans la mettre dans un contrat d´assurance plus ample. On choisit ce produit d´assurance en l´ajoutant à d´autres pour constituer le forfait le plus adapté à nos besoins. Dans un marché immobilier plutôt ralenti et dans une zone qui n´est pas réellement sous tension, ce type de couverture permet de se protéger des situations les plus périlleuses. En adaptant les modalités de temps de franchise et de temps de couverture, on pourra trouver le forfait parfait pour son bien immobilier.
Lors de la négociation avec les assureurs, si ce produit vous intéresse, il est tout à fait possible de l´additionner à des conditions avantageuses. En tant qu´investisseur immobilier ayant déjà connu une vacance locative relativement longue, vous pouvez être tenté de l´additionner au forfait d´assurances obligatoires pour un prix raisonnable.