Au contraire de la vacance locative qui est le temps où le bien immobilier est vide entre deux locataires, la carence locative est le temps où le bien immobilier est vide, c´est à dire, dès son acquisition, sa construction ou enfin la mise en location après une acquisition suivie d´une restauration.
Quel risque financier lié à la carence locative ?
La carence locative est le temps que votre immobilier reste inoccupé lors de la première mise en location. Si l´on a utilisé l´effet de levier du crédit immobilier, on doit payer les mensualités de l´emprunt immobilier sans avoir encore les revenus locatifs sur lesquels on comptait pour payer les mensualités. On se retrouve donc dans une situation assez périlleuse où l´on perd de l´argent et cette situation stressante peut porter un grand préjudice à sa santé financière. Si l´on commence à constituer son patrimoine immobilier, le manque de revenus locatifs peut entrainer des conséquences plus graves encore, sans compter les limites de temps de carence locative impliquées par les dispositifs des lois Scellier et Malraux.
Comment réduire la carence locative ?
L´étude de marché
En premier, si vous n´avez pas encore acquis de bien immobilier destiné à la location, pensez à faire une étude de marché du marché locatif environnant votre bien. Il est très important d´évaluer la situation du marché immobilier pour pouvoir déterminer les flux de revenus locatifs. Il vous faudra déterminer plusieurs points :
- La carence locative, le temps que votre bien immobilier restera vide et donc ne vous rapportera pas de revenus locatifs et la vacance locative, temps où le bien est inoccupé entre deux locataires.
- Le type de location, nu ou meublé qui est le plus en demande dans la zone géographique concernée et les loyers associés.
- La démographie, le marché immobilier locatif concerné a-t-il des perspectives positives à moyen terme, c´est à dire dans les 2 à 5 prochaines années ?
- Combien de temps pouvez-vous assumer les paiements de l´emprunt immobilier sans revenus locatifs ?
- Votre bien immobilier peut-il être intéressant pour des locations saisonnières ? Zones touristiques ou universitaires ?
En réalisant cette étude, vous saurez à quoi vous attendre et pourrez ainsi déterminer les revenus locatifs futurs et donc le rendement de votre investissement. Il est conseillé de ne pas dépenser toute votre épargne lors de l´achat du bien immobilier à des fins locatives pour pouvoir assumer une carence locative d´au moins un an. Avec des conditions d´emprunts relativement intéressantes, réserver une épargne pour cette éventualité ne constituera pas un frein pour l´obtention du prêt et peut même un facteur positif dans l´évaluation de votre proposition par la banque.
N´attendez pas que le bien immobilier soit prêt pour chercher des locataires
Une des erreurs courantes est d´attendre que le bien immobilier soit prêt à la location pour l´annoncer. Or, on peut très bien commencer à proposer son bien immobilier à la location quelques semaines ou mois avant qu´il ne soit prêt. Cela permet également de pouvoir tester si le loyer demandé correspond aux prix du marché. Il est très important de connaitre le marché immobilier locatif et de voir avec quelle intensité votre bien immobilier est recherché par les locataires.
Restez souple
Si votre bien immobilier souffre d’une carence locative trop importante, n´hésitez pas à refaire votre étude de marché et comparez les biens immobiliers comparables. Peut-être que la zone géographique a une demande plus importante de location meublée ou nue, ou alors la demande de colocation est très forte. Les locations de courte durée sur des plateformes internet sont également à envisager, par exemple pour des durées d´une semaine à quelques mois pour les meublés.
Une autre stratégie est celle du prix de pénétration. En étant nouveau sur un marché, on peut proposer un prix plus bas que ses concurrents pour trouver ses premiers locataires. C´est la stratégie de Netflix par exemple qui s´est emparé du marché de la vidéo à la demande avec un prix extrêmement bas. Cette stratégie est néanmoins limitée avec un locataire qui restera plusieurs années à un loyer plus ou moins fixé à un niveau plus bas que prévu et un coût de remboursement qui lui, restera le même.
Un bien immobilier attractif réduit la carence locative
Cela peut paraitre évident mais beaucoup d´investisseurs immobiliers oublient que quelques petits détails peuvent faire toute la différence entre un bien immobilier désiré par tous les locataires et un autre avec une carence locative qui s´étend sans fin. Une des tendances qui se développe de plus en plus est de faire appel à un photographe professionnel pour mettre en valeur son bien immobilier. Avoir une pièce disposant d´un effet “waouh” est l´assurance de trouver des locataires rapidement.
Le choix des mots accompagnant l´annonce immobilière permet aussi de toucher un maximum de gens. Si le bien immobilier se trouve à côté d´une grande entreprise ou d´un immeuble important, n´oubliez pas de le mentionner. Faites de même pour les crèches, transports collectifs, supermarché ou même les bureaux de poste.
Les autres risques de la carence locative
En plus du risque de problèmes financiers liés à la perte de revenus locatifs due à une carence locative, d´autres risques sont à prendre en compte. En premier lieu, un bien immobilier vacant a tendance à se détériorer. Non chauffé, l´humidité peut représenter un réel danger pour votre bien.
Des dispositifs comme par exemple la loi Scellier imposent une carence locative de moins d´un an pour pouvoir bénéficier d´exonérations fiscales. Un investisseur immobilier a donc un an au maximum pour trouver un locataire au risque de perdre l´abattement fiscal permis par cette loi. Le dispositif Malraux fonctionne de la même manière, la carence locative ne peut excéder 12 mois après la fin des rénovations au risque de perdre les avantages fiscaux du dispositif.
L´assurance carence locative
Tout comme la vacance locative entre deux locataires, la carence locative peut être protégée grâce à une assurance carence locative. Dans ce cas, l´assureur couvre les premiers mois de carence locative. Le coût de ce type d´assurance est d´environ 1% du prix du bien immobilier avec une période de franchise des 2 ou 3 premiers mois. Ce type d´assurance est en général vendu comme un produit complémentaire lors de la mise en gestion de votre bien immobilier.