Pour investir dans la pierre plusieurs possibilités s´offrent à vous, en premier, investir dans votre résidence principale, choix de 60% des Français, de 70% des Belges mais moins de 40% des Suisses. Une autre solution est d´investir dans l´immobilier locatif lorsque l´on achète un bien immobilier pour le louer, des dispositifs de défiscalisation pouvant s’appliquer. Enfin, les SCPI permettent de s´associer à un groupe d’investisseurs pour réaliser des placements immobiliers.
Constituer un patrimoine immobilier avec sa résidence principale
La manière la plus traditionnelle est d´investir dans sa résidence principale. On bénéficie du droit d’habiter dans son domicile ce qui représente une économie de loyer. Les loyers sont de l´argent perdu tandis que les prestations d´un emprunt à rembourser sont un investissement. On peut calculer la rentabilité de cet investissement assez facilement. Une résidence à 200 000 euros payée en 20 ans avec les taux de crédit actuel équivaut à un achat d´environ 235 000 euros et donc, un loyer de quasiment 1 000 euros sur 20 ans. La rentabilité est donc de plus ou moins 15% par an.
Les placements immobiliers liés à la résidence principale sont donc rentables
Comme on le voit avec ce calcul simple, la rentabilité de ce type d´investissement est satisfaisante. En plus des loyers économisés, il faut additionner les plus-values lors de la revente. Ceci est plus spéculatif car même si les prix de l´immobilier se montrent résilients durant les crises, on n´est pas certain de pouvoir récupérer le prix d´achat lors de la revente. Un autre point négatif est que ce type d´investissement ne peut se faire que sur une résidence et ce, pour des personnes résidant longtemps au même endroit.
Investir dans l´immobilier locatif
Un autre type d´investissement est l´investissement locatif. Ici les investisseurs achètent un bien immobilier dans le but d´en obtenir des revenus locatifs. Le ou les locataires versent chaque mois les loyers qui sont des revenus réguliers pour le propriétaire. Ici le taux de rendement est affecté par le fait que les loyers reçus sont généralement inférieurs au coût de l´emprunt et ces revenus sont imposables dans la catégorie de l´impôt sur le revenu.
Les dispositifs de réduction d´impôt
Pour réduire ses impôts sur les revenus locatifs, plusieurs solutions sont envisageables. On peut réaliser un placement immobilier avec effet de levier. L´effet de levier est lorsque vous empruntez l´argent de l´achat à la banque, on peut ainsi déduire les intérêts payés à la banque de ses revenus locatifs. La taxe foncière peut également être déduite de ces revenus. Une autre solution est de passer en location meublée, on peut alors déduire chaque année l´amortissement du coût lié.
Une autre solution est d´acheter un bien immobilier et bénéficier des réductions d´impôts de la Loi Pinel. Pour bénéficier de ces réductions d´impôts, le dispositif Pinel implique l´acquisition d´un logement neuf dans une zone éligible. Ces zones sont l´île de France et toutes les villes de plus de 250 000 habitants en plus de quelques villes de plus de 50 000 habitants ayant obtenues l´accord de la préfecture. Si l´on achète un bien ancien, on peut se renseigner sur la loi Malraux qui concerne ce type de logement.
Les placements immobiliers de revenus locatifs sont avantageux
Comme le propriétaire ne dispose pas de l´économie de loyer comme dans le cas de l´achat de sa résidence principale et que les impôts sur le revenu s´appliquent, le taux de rendement est légèrement inférieur à l´achat de la résidence principale. Il reste cependant supérieur à celui d´autres produits d´épargne comme le livret A ou les Sicav. Une particularité de ce type d´investissement est que vous investissez avec l´argent de la banque dans le cas d´un achat avec le levier du crédit. C´est ici un des très rares cas où vous pouvez faire un investissement avec de l´argent que vous ne possédez pas. Dans l´optique d´une transmission à des enfants, on peut créer une sci (société civile immobilière) pour diminuer les impôts sur la succession.
Investir en Scpi
Un autre type de placement immobilier est d´investir dans une Scpi. Ce sigle signifie Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Aussi appelée “pierre papier”, on est ici propriétaire, non du bien, mais d´une partie de la société qui possède le bien. C´est un placement qui permet de constituer un patrimoine immobilier dès de petits montants.
Intérêts d´un investissement dans une scpi
Pour certains, il s´agit de diversifier leur patrimoine avec un placement sans risque au contraire d´investir en bourse. Ce type de placement permet de participer à des projets de plus grande envergure et également d´investir dans l´immobilier de bureaux ou de commerce, ce qui est impossible pour des non-professionnels. Ces produits financiers permettent une diversification et une mutualisation des risques. Si vous avez un problème avec un locataire ou une propriété, ce type de placement permet de ne pas perdre tous vos revenus avec un seul problème, le reste du placement immobilier continuant de vous fournir un revenu.
Certains investisseurs immobiliers peuvent également créer une Scpi pour s´associer avec d´autres personnes ou pour séparer la personne morale de la personne physique. Les dispositions de réduction d´impôts s´appliquent aussi aux Scpi. Une condition est toutefois nécessaire pour cela, il faut un capital social minimum de 760 000 euros et obtenir l´autorisation de l´Autorité des Marchés Financiers.
Comment investir dans une Scpi ?
Le moyen le plus direct est de contacter la société qui gère cette scpi, un conseiller en gestion de patrimoine ou encore votre société d´assurance-vie qui peut l´inclure dans votre contrat. Depuis quelques années des sites internet permettent d´acheter directement ces actifs financiers offrent ces produits.
Les placements immobiliers en Scpi pour se diversifier
Investir dans une Scpi permet de diversifier son patrimoine. Ce n´est plus un investissement dans la pierre proprement dit mais un placement financier qui reflète les variations du marché de l´immobilier.
Les meilleurs placements pour vous
Comme on l´a vu, ces trois types de placement répondent à trois objectifs différents. Un placement immobilier dans votre résidence principale permet de se constituer un patrimoine et d´économiser de l´argent. Investir dans le placement locatif permet d´obtenir un revenu complémentaire tandis que l´investissement en Scpi permet de diversifier son patrimoine et faire fructifier son argent.