La question se pose pour tout investisseur immobilier : quel statut dois-je adopter pour profiter du meilleur rendement ? Quand on investit dans l´immobilier physique, 2 statuts sont généralement possibles : loueur en nom propre et louer à travers une société.
Explication simple des statuts juridiques pour louer
Soit l´investisseur immobilier loue son bien en nom propre ou alors il place le bien immobilier dans une société pour le louer. Louer en son nom propre est tout simplement placer son bien immobilier directement dans son patrimoine. La décision de louer en nom propre ou à travers une société revient à se poser les bonnes questions.
Pourquoi vous investissez dans l´immobilier ?
Si vous investissez pour un revenu complémentaire, la location en nom propre est une solution.
Deux types de revenu locatif différents : La différence entre revenu foncier et revenu BIC
Il existe deux types de revenus locatifs qui correspondent à deux types de biens immobiliers différents :
- Les biens immobiliers nus, c´est à dire non-meublé, la plupart du temps à vocation résidentielle et qui génèrent des revenus fonciers.
- Les biens immobiliers meublés ou commerciaux qui génèrent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Ces deux types de revenus locatifs peuvent avoir deux types de fiscalisation différents : Le régime réel et le régime microfoncier :
- Le régime microfoncier est un régime fiscal réservé aux personnes physiques qui ont reçu moins de 15 000 euros de revenus fiscal sur une année. Vous bénéficiez d´un abattement forfaitaire de 30%. C´est à dire que vous allez payer des impôts sur uniquement 70% des revenus locatifs reçus. Par contre vous ne pouvez pas déduire les frais que vous avez engagés lors de votre investissement locatif. Ce régime est donc avantageux pour les investissements ayant nécessités peu de frais.
- Le régime réel s´applique à tout type de revenu locatif. Il est obligatoire à partir de 15 000 euros de revenus locatifs par an mais peut aussi être choisi avec des revenus inférieurs à 15 000 euros par an. L’intérêt de ce régime fiscal est que l´on peut déduire les frais et c´est pour cela que certains investisseurs le choisissent, même en dessous de 15 000 euros de revenus
Le déficit foncier
Avec le régime réel, l´investisseur peut déduire les frais liés aux investissements immobiliers. Par exemple, l´investisseur va pouvoir déduire de ses revenus locatifs les intérêts de l´emprunts, l´assurance du prêt bancaire, l´assurance propriétaire non-occupant (PNO), la taxe foncière, les frais de comptabilité, les frais de gestion locative et les travaux non-structurels du bien immobilier.
L´optimisation de ces frais et leur amortissement permet de créer ce que l´on appelle un déficit foncier. Le déficit foncier permet de créer un déficit comptable où les frais amortis chaque année permettent de réduire drastiquement les revenus locatifs net. Ainsi l´investisseur immobilier maximise le rendement de son investissement immobilier en payant moins d´impôts.
Louer un bien immobilier en créant son entreprise
Le problème de la location en nom propre est que l´investisseur ne peut pas contrôler le rendement de son investissement. L´investisseur reçoit chaque mois les revenus locatifs et ne peut pas contrôler ce flux de revenus. Il peut y avoir une double imposition dans certains cas lorsque l´investisseur reçoit les revenus locatifs et doit ensuite les réinvestir.
La cession ou la transmission du bien est également très difficile car il faut vendre le bien immobilier et ce, avec les impôts associés. Pour pouvoir gérer les revenus locatifs, un investisseur immobilier peut créer une Sci (Société Civile immobilière). Cela permet une plus grande flexibilité en cas de cession ou de transfert de part et est un outil puissant pour constituer un patrimoine. Pour pouvoir créer une Sci, il faut au moins deux personnes physiques et il existe ici aussi deux régimes fiscaux possibles.
La Sci à l´impôt sur le revenu
Avec ce système, les investisseurs immobiliers créent une société et seront imposés à leur barème de l´impôt sur le revenu. Cela dépend donc du taux d´imposition sur le revenu des investisseurs.
Toute Sci créée est, par défaut une Sci à l´impôt sur le revenu et il est conseillé de la créer comme telle car cela permet d´avoir un taux d´emprunt au même taux que les particuliers et des frais bancaires moins élevés. Avec les Sci, vous pouvez organiser un déficit foncier au même titre que la location en nom propre et opter pour une Sci à l´impôt sur le revenu revient à louer en nom propre au régime réel au niveau fiscal.
La différence est que l´investisseur n´est pas obligé de recevoir les revenus locatifs tous les mois. En effet, l´investisseur immobilier peut choisir de laisser l´argent provenant des revenus locatifs dans la Sci pour ne pas être imposé. La règle est : Pas de revenu distribué, pas d´impôt. Ainsi, l´investisseur pourra acheter d´autres bien immobilier ou engager des travaux avec cet argent sans qu´il perde le pourcentage dû à l´impôt sur le revenu. C´est un outil de gestion puissant pour augmenter son patrimoine.
La Sci à l´impôt sur les sociétés
Le deuxième régime fiscal est la Sci à l´impôt sur les sociétés. Ici, ce n´est pas l´investisseur immobilier qui sera imposé, mais la Sci au taux de l´impôt sur les sociétés. Ce taux est de 15% jusqu´à 38 120 euros, 28% jusqu´à 500 000 euros et 33,33 pour les revenus locatifs supérieurs.
Ce régime est très intéressant pour les personnes payant déjà un impôt sur le revenu élevé et pour les investisseurs ayant plusieurs biens immobiliers en location.
L´intérêt de la Sci à l´impôt sur les sociétés sont les frais supplémentaires pouvant être déduit des revenus locatifs. Par exemple, les frais suivant sont déductibles alors qu´il ne l´étaient pas dans les Sci à l´impôt sur le revenu : Amortissement de l´immeuble, travaux de construction structurels (agrandissement, reconstruction), frais d´agence, frais de notaire, etc.…
Lors de la création de la Sci, l´investisseur dispose de quelques mois pour choisir le régime d´imposition de la Sci. Le principal problème de ce type de Sci est l´imposition lors des opérations de vente ou la Sci doit payer une taxe et l´investisseur sera également imposé lorsqu´il “retirera” de l´argent de la Sci. Dans ce cas, l´investisseur pourra décider de passer au barème Flat taxe à 30% ou au barème des impôts sur le revenu.