Les constructions neuves de bâtiments commerciaux, d’entreprises ou de logements pour les particuliers passent par un programme immobilier dirigé par un promoteur. Ce dernier aura la responsabilité d’organiser le projet de A à Z et devra anticiper les contretemps. Un programme immobilier est donc un projet de construction visant à la revente des biens.
Définition d’un programme immobilier
Un programme immobilier est un projet de construction initié par un promoteur immobilier. Logements, commerces, bâtiments d’entreprises ou encore parkings, le promoteur concevra son projet avec l’aide et le soutient d’experts, mais aussi de clients. Ces derniers achèteront le bien sous un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Le contrat VEFA lie des clients et un promoteur par l’intermédiaire ou non d’une agence immobilière. L’acheteur s’engage ainsi à acquérir un bien neuf après sa construction et le promoteur garantit la livraison d’une résidence conforme aux attentes du client. Le bien immobilier, une fois achevé devra respecter le contrat établi préalablement où figurent :
- La superficie totale du logement
- Le nombre de pièces exact
- La liste des éléments d’équipements que contient le bien
- Les normes de qualité et de sécurité requises pour une construction en toute conformité.
Le rôle du promoteur immobilier
Le promoteur immobilier est une personne physique ou morale considérée comme un professionnel du domaine de la construction. Le promoteur peut être une seule personne travaillant à son compte, une société immobilière ou des associés.
Le statut de promoteur est régi par les dispositions de l’article 1831-1 du Code civil. Celui-ci prévoit que le promoteur se voit obligé de livrer à sa clientèle le bien construit selon les termes exacts du contrat et aux prix convenus au préalable. Le professionnel peut également être mandaté par ses clients pour réaliser d’autres activités administratives ou juridiques en relation avec le programme immobilier.
Les différentes étapes d’un programme immobilier
L’élaboration d’un programme immobilier nécessite plusieurs étapes primordiales pour la bonne réalisation du projet. Ces 5 étapes sont :
La recherche du foncier
La première étape du programme est de trouver le terrain idéal pour la construction des biens. Le promoteur pourra recourir à un réseau de professionnels comme une agence immobilière par exemple. Cette option, permet au promoteur de trouver le terrain idéal dans un délai relativement court. Une autre option serait d’aller directement au contact de particuliers soucieux de vendre leurs terrains. Cette opportunité, pouvant mettre plus de temps, permet cependant de réaliser des économies en évitant les frais d’une agence.
L’étude de marché du projet
Une fois le terrain acquit, vient le moment d’étudier le marché. Cela permet entre autres de définir :
- Les besoins de la zone.
- Le type de construction.
- Les bénéfices potentiels qu’engendrerait ce projet.
L’étude de marché est réalisée par le promoteur et une équipe d’experts dont des architectes et un bureau d’étude. Ce n’est qu’après l’étude de marché que le promoteur pourra obtenir un permis de construire si avis favorable de la mairie.
La commercialisation
Avant de commercer la construction, le promoteur doit vendre le projet à des clients. Ce n’est qu’une fois l’immobilier vendu à des acquéreurs que le promoteur aura les fonds pour la construction. En effet, la construction de biens immobiliers de cette ampleur nécessite souvent un prêt immobilier. Néanmoins, la majorité des banques ne concède ce prêt qu’à condition qu’au moins 60% des lots soit déjà acquis.
Cette phase est considérée comme la phase clé du programme immobilier. Néanmoins, trouver des intéressés face à des biens encore fictifs peut s’avérer délicats. C’est pour cela que la grande majorité préfère s’entourer de professionnels de l’immobilier comme des agences immobilières. Celles-ci ont les compétences nécessaires pour démarcher des particuliers et trouver les acquéreurs nécessaires.
La construction
Une fois l’étape de commercialisation réalisée, le promoteur peut ainsi commencer à passer à l’étape de construction. Pour garantir une construction fiable et optimale, le promoteur doit traiter avec des entreprises spécialisées dans le bâtiment dignes de confiance. En effet, en plus des plans déjà préparés dans l’étude de marché, la construction devra satisfaire les exigences des clients et être livrée dans les temps impartis.
La livraison
L’étape finale du programme immobilier est la livraison. Celle-ci doit être réalisée dans les temps. Si celle-ci ne l’est pas, le promoteur devra réaliser un effort financier supplémentaire pour dédommager les acquéreurs. Avant la livraison définitive des biens aux clients, des visites sont organisées.
Celles-ci ont comme objectif de vérifier que le logement concorde exactement avec les attentes des clients définis dans le contrat. Pour ce faire, des procès-verbaux sont établis. Cela permettra aux clients d’énoncer les potentiels défauts de fabrication et au promoteur de se protéger contre d’éventuelles plaintes futures.
Conseils pour trouver un promoteur fiable
Tous les programmes immobiliers ne se valent pas. Cela est dût notamment au promoteur qui gère le projet. Voici quelques conseils pour en connaître davantage sur la fiabilité d’un promoteur.
Regarder sa réputation
Comme dans de nombreux domaines, la réputation joue un rôle clé pour déterminer la qualité d’un promoteur. Pour cela, n’hésitez pas à en parler autour de vous et regardez les avis en ligne. Même si il ne faut pas se fier aveuglement aux avis, les retours d’expériences sur internet pourront vous permettre de forger votre avis sur certains promoteurs.
Les salons de l’immobilier
Vous trouverez dans ces salons professionnels de nombreux promoteurs. Ce sera ainsi l’occasion pour vous de vous renseigner sur de nombreux projets, faire jouer la concurrence, les comparer et même parfois, obtenir des offres préférentielles.
L’expérience avant tout
Plus un promoteur aura de réalisations à son actif, plus celui-ci aura de l’expérience. Il est important de vérifier ses précédentes expériences en regardant le délai de livraison, la qualité du travail, les retours des clients et les éventuelles récompenses reçues. N’hésitez surtout pas à regarder aussi les possibles projets non aboutis qui pourraient laisser présager des failles dans la fiabilité du promoteur.
L’importance de la première impression
Une fois les promoteurs présélectionnés, il vous faudra les rencontrer et échanger plus en détails avec eux. Vous choisirez ainsi votre promoteur selon vos ressentis, l’attention que l’on vous accorde, les conseils prodigués ou encore la qualité des réponses à vos questions.