Vous désirez sauter le pas et entrer dans le monde des affaires immobilières ? Le premier investissement locatif est rarement bien géré du fait du peu d’expérience que vous avez à ce moment là. Voici pour vous tout ce que vous devez savoir pour gérer votre premier investissement locatif comme un pro.
La formation en immobilier
Tout d’abord, il est important de se former et de se renseigner au maximum sur le sujet. Il existe de nombreuses façons d’aborder un investissement locatif et des régimes fiscaux très différents. N’hésitez donc pas à vous renseigner en lisant des livres à ce sujet, des blogs ou même en regardant des vidéos.
Vous pouvez également en parler avec d’autres investisseurs et des professionnels comme les conseillers en immobiliers. Cela vous permettra de gagner du temps, d’être plus à l’aise lors de vos démarches et surtout d’éviter les erreurs classiques de débutant.
Savoir maîtriser ses finances pour un meilleur investissement
Pour réaliser un premier investissement locatif il est important de trouver une banque qui vous octroiera un prêt. Pour obtenir un crédit dans les meilleures conditions et au meilleur taux, il est favorable de :
- Ne pas avoir de crédit à la consommation ouvert.
- Avoir une épargne d’au moins 3 000 euros.
- Avoir un dossier solide avec tous les détails de votre projet.
Plus votre profil donnera confiance à votre banquier et plus vous pourrez obtenir un prêt conséquent avec des taux d’intérêt compétitifs.
Connaître sa Capacité d’Emprunt
Pour pouvoir connaître le montant disponible afin de financer votre projet, il vous faudra calculer votre capacité d’emprunt. Celle-ci déterminera le montant que vous pourrez investir, mais également la durée de votre emprunt et le montant de vos mensualités. Pour avoir une première estimation, il vous faudra calculer tous les revenus mensuels de votre foyer comme les salaires nets, les primes ou encore les allocations familiales.
Si vous avez d’autres crédits en cours, il vous faudra soustraire ce montant à la somme obtenue. Votre capacité totale de remboursement mensuel sera 33% de la somme obtenue. Avec ce chiffre en tête, vous pourrez définir via internet le montant de l’emprunt auquel vous aurez droit.
Vous pourrez par la suite prendre rendez-vous avec votre banquier pour valider ou non cette somme de crédit, vous renseigner sur les taux de remboursement et connaître les frais annexes comme les frais de dossier par exemple.
Choisir intelligemment l’emplacement
L’un des critères cruciaux pour réaliser un premier investissement locatif de qualité, c’est l’emplacement. La zone où se trouve votre logement devra être :
- Bien desservie : il est important pour un logement locatif qu’il soit proche des transports en commun et de commerces de proximité.
- Proche de certains lieux d’intérêts : en fonction du type de locataire visé, votre logement devra être situé à proximité de certains lieux comme les écoles si vous souhaitez louer à des familles, ou non loin des universités si vous ciblez les étudiants.
- Agréable à vivre : un quartier agréable et sûr vous permettra d’attirer plus facilement des locataires et de les garder plus longtemps. De plus, la qualité de vie d’un quartier joue considérablement sur le montant du loyer.
- Avec un fort potentiel locatif : bien entendu, il est important que la zone choisie présente un fort attrait pour les locataires. Pour cela, n’hésitez pas à étudier la concurrence, à regarder les annonces, estimez le taux de vacance locative dans le quartier et le prix du marché. Plus les annonces seront nombreuses et présentes depuis plusieurs mois et moins le quartier aura de potentiel locatif.
- Evolutive : renseignez-vous auprès de la mairie pour connaître les projets à venir en termes d’infrastructures dans le quartier ciblé. Les travaux de rénovation de la chaussée, d’éclairage, installation d’une nouvelle ligne de tram ou de métro non loin du quartier etc. Tous ces projets à venir seront un véritable atout pour favoriser la plus-value du logement pour une vente dans un futur lointain.
L’emplacement du logement est primordial pour réussir son investissement. Pour un premier placement locatif, il vous est conseillé de privilégier votre propre ville ou une ville alentour très rapidement accessible. Cela vous permettra de garder l’emprise sur votre investissement, mais également cela sera plus facile pour vous de prospecter et trouver un logement de qualité dans une ville que vous connaissez.
Identifier la typologie du bien
Le type de bien que vous recherchez pour votre premier investissement locatif est très important. En effet, la taille du bien déterminera le type de locataire que vous aurez (Famille, étudiant, jeune couple…), mais également la somme à investir et les risques présumés que cela entraîne.
Les logements de petite taille comme les studios et les T1 ont un rendement locatif souvent plus élevé et donc idéal pour un premier investissement. Ce type de logement intéresse généralement les étudiants qui ont souvent une certaine sécurité financière car les parents sont derrière aux cas où. Néanmoins, les locataires restent souvent moins longtemps dans les petites surfaces et vous serez plus facilement sujet à des vacances locatives ou des travaux de rénovation à réaliser.
Pour amoindrir les risques, il peut vous être conseillé d’investir pour une même somme dans plusieurs petites surfaces. Vous louerez donc plusieurs appartements, ce qui permettra de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. Ainsi, en cas de loyer impayé, vacance locative ou travaux de rénovation dans un des logements, les loyers des autres logements couvriront ces dépenses.
Pensez défiscalisation et sécurité, pensez LMNP
Lors d’un premier investissement locatif, les nouveaux propriétaires oublient souvent la partie fiscalité et se retrouvent rapidement pris au dépourvu. Il ne faut pas oublier qu’il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation vous permettant de réduire votre fiscalité lorsque vous êtes propriétaire d’une location.
Parmi les dispositifs existant, les plus communs sont : La loi Pinel, le dispositif Malraux et le statut LMNP.