Investir dans le locatif est un des placements immobiliers les plus rentables, néanmoins, les risques de loyers impayés sont très élevés. Il est ainsi important de savoir comment trouver le meilleur investissement locatif pour votre cas.
Le type de logement pour un meilleur investissement locatif
Bien choisir son logement fait partie des principaux critères pour réaliser le meilleur investissement immobilier locatif. Les risques sont différents suivant la taille du logement ou en fonction de l’état neuf ou ancien du bien.
Taille du logement
La superficie du bien que vous acquérez joue un grand rôle sur le rendement du bien mais également sur la plus-value. Il est donc important de connaître les atouts et inconvénients de chaque superficie.
- Studios et les T1. Ce sont les types d’appartements rapportant un meilleur rendement. En effet, l’achat y est moins couteux et la location du bien permet d’amorcer les dépenses plus rapidement. Néanmoins, dans ce type de logement, les locataires changent beaucoup, ce qui pourrait impliquer des remises en état plus fréquentes et des locations souvent vacantes. Ainsi, ce type de logement a un rendement hypothétique très élevé mais également un risque plus important.
- T2 et T3. Les appartements de type 2 et 3 pièces ont un rendement moins élevé que les logements précédemment évoqués. Pourtant, la stabilité correcte des locataires diminue fortement les risques liés à la vacance locative et aux frais de remise en état.
- T4 et plus. Les grands appartements et les maisons sont souvent moins abordables financièrement et les rentes locatives permettent un rendement moins conséquent qu’avec les appartements plus petits. Néanmoins, les risques encourus sont drastiquement diminués avec ce type de logement qui est bien souvent destiné aux familles. En effet, les familles ont tendance à être plus stable et à s’approprier le logement, ce qui diminue ainsi les frais de rénovation et le turn over de locataires.
Etat du bien
L’état d’un bien joue énormément sur le prix d’achat d’un logement. Les biens neufs reviennent plus chers que les anciens (environ 50% de plus). L’état du bien impact donc le prix d’achat, mais aussi le rendement et la plus-value future. Ainsi, pour choisir le meilleur investissement locatif, il est primordial de bien connaître les caractéristiques des biens neufs comme anciens.
- Logements neufs. Un bien neuf a souvent un coût bien plus élevé que l’ancien, cependant il a également de nombreux atouts: Economie d’énergie grâce au respect des normes récentes écologiques, usage de matériaux innovants ou encore défauts de fabrication souvent sous garantie. Tout ceci donnant à ce type de bien un fort attrait locatif. Il existe également de nombreux procédés légaux vous permettant de diminuer vos charges fiscales liées au logement (Loi Pinel, Exonération temporaire de la taxe foncière …).
- Logements anciens. Les logements anciens sont généralement beaucoup moins chers à l’achat que le neuf. Néanmoins, investir dans l’ancien implique bien généralement des travaux dont le prix et l’ampleur sont souvent sous-estimés. Il existe cependant des programmes de défiscalisation vous permettant de déduire un pourcentage des dépenses pour les travaux de votre imposition (Loi Malraux, Dispositif Denormandie…). Enfin, l’offre dans l’ancien est beaucoup plus grande que celle du neuf et la localisation y est souvent bien plus intéressante pour les potentiels locataires (centre historique, centre-ville…).
Location vide ou meublée ?
Une fois que vous avez choisi le type de logement qui vous semble le meilleur investissement locatif selon les risques que vous êtes prêt à prendre. La question du logement vide ou meublé se pose.
La location meublée
La location meublée vous permet de demander le statut de LMNP (Location meublée non professionnelle). Ce dispositif vous permet d’obtenir des revenus défiscalisés pendant 10 ans et une certaine sécurité vis-à-vis des locataires (moins de risque que ceux-ci ne paient pas le loyer ou détériore le logement). La location doit pouvoir servir de façon :
- Saisonnieres : Résidence de tourisme.
- Temporaires : Résidence affaire.
- Permanentes : Résidence étudiante, résidence sénior, EHPAD.
La location vide
La location vide est le type de location le plus commun et apporte un certain avantage : Vous n’avez pas à investir dans des meubles. Vous pourrez donc louer le logement plus rapidement. Lors de la signature du bail vous vous engagez avec votre locataire pour une durée de trois ans. Ce dernier pourra se congédier en respectant un préavis de 3 mois.
Le lieu pour un meilleur investissement locatif
La localisation du bien est sans doute l’élément le plus crucial. Il est important de bien y réfléchir et de se mettre à la place d’un potentiel locataire. Si vous convoitez une famille en locataire, il serait intéressant d’être à proximité d’écoles et de crèches. Vous pensez plus louer à des étudiants ? Un appartement en centre-ville ou proche des pôles universitaires serait la localisation parfaite.
Si l’emplacement dans une ville est un critère essentiel, chaque ville ou agglomération n’a pas le même potentiel d’un point de vue locatif. L’Ile-de-France, les grandes métropoles régionales, les villes universitaires, les agglomérations avec un solde migratoire positif et les zones frontalières sont les environnements les plus aptes à mettre en valeur votre bien.
L’un des facteurs à prendre également en compte est la revente. En effet, si la location est un très bon moyen d’obtenir un revenu supplémentaire sur le moyen terme, la vente du logement vous permettra, selon le bien et la localisation, de réaliser une grande plus-value. Pour cela faut-il encore choisir une ville dynamique et très attractive mais aussi, le bon quartier. Chaque quartier d’une même ville ne se vaut pas. Il est donc très important de se renseigner sur l’état du marché dans la ville cible ainsi que dans le quartier cible et voir son évolution au cours du temps.
En conclusion, le meilleur investissement locatif n’existe pas. Il n’y a pas un placement immobilier qui serait à cent pour cent sur pour du locatif et dire l’inverse serait mentir. Néanmoins, il est possible de trouver le meilleur investissement pour vous selon votre profil de risque et votre patrimoine. Pour cela, il est important de choisir la localisation et le type de logement adapté au profil de locataire visé.