Même si un investissement locatif présente des avantages dès l’achat, il est possible d’optimiser sa rentabilité par la suite. Le but est toujours de dépenser le moins possible tout en améliorant la rentabilité de l’investissement. En appliquant quelques principes éprouvés, l’investissement locatif a toutes les chances d’être rentabilisé.
Gérer soi-même son bien pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif
Le nouvel investisseur est parfois intimidé par l’ampleur de la tâche que constitue l’investissement locatif et préfère faire appel à une agence. Il est pourtant préférable de bien s’informer et de s’occuper soi-même de son investissement. Recourir à une agence coûte cher. En plus des pourcentages réclamés, elle peut avoir d’autres exigences, par exemple exiger un certain montant chaque fois que vous changez de locataire.
Bien sûr, il est nécessaire de bien se préparer avant d’investir. Internet permet de nos jours de recueillir assez d’informations pour savoir à quoi s’attendre. Si certaines tâches sont trop délicates, il y est toujours possible de les sous-traiter. Un organisme indépendant peut se charger de vérifier l’état des lieux, entre autres.
Il reste que pour la majorité des tâches liées à l’investissement, il existe beaucoup de sites et de logiciels qui permettent de s’informer sur le sujet. L’un des logiciels les plus appréciés par les futurs investisseurs est Rentila. Il fournit beaucoup d’outils ainsi que des documents très utiles. Grâce à cet outil gratuit, l’investisseur obtient du soutien dans toutes les étapes du contrat de location et économise de l’argent.
Pour trouver des locataires, l’investisseur peut consulter un site très fréquenté comme leboncoin.
Augmenter le loyer
Même si la mesure n’est pas très populaire chez les locataires, l’augmentation du loyer est le moyen classique d’optimiser la rentabilité d’un investissement locatif. La mesure sera productive si la hausse n’est pas abusive et qu’elle est conforme aux règles en vigueur. Le loyer peut être augmenté à une période précise. Une augmentation même modeste constitue tout de même un apport intéressant, surtout si vous acquérez plusieurs logements.
Ne pas négliger l’aspect financier
Il est vrai que la recherche d’un bon emplacement et le temps consacré aux travaux sont très astreignants, mais il ne faut pas négliger l’aspect financier de l’investissement pour optimiser la rentabilité de l’investissement. Le prêt doit être bien négocié pour que l’investissement locatif en vaille la peine. Il est nécessaire de trouver un crédit immobilier au meilleur taux possible. Le contrat qui lie l’investisseur à l’institution prêteuse implique un lien qui s’étend de quinze à vingt ans.
Le taux d’intérêt est le point majeur à négocier. Il ne faut pas négliger d’autres aspects, comme la garantie et les frais de remboursement anticipés. La banque, tout en cherchant son avantage, ne tient pas à perdre son client et elle doit veiller à satisfaire le plus possible ses exigences. Les chances d’obtenir une entente avantageuse sont plus grandes lorsque l’investisseur a déjà des liquidités intéressantes.
Il est important également d’être bien renseigné sur la fiscalité en matière d’investissement locatif. Tout n’est pas déductible des revenus fonciers. En fait, ce sont les travaux d’entretien et d’amélioration que vous pouvez déduire. Quant aux travaux d’agrandissement et de reconstruction, ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers, mais font partie de la plus-value imposable à la revente.
L’importance de l’emplacement
Le lieu où est situé le bien locatif joue évidemment un rôle majeur dans sa rentabilité. Les dernières années ont démontré que les biens immobiliers dans les grandes métropoles de France ne sont plus aussi rentables qu’autrefois. L’investissement locatif conserve toutefois un excellent rendement. Les villes les plus dynamiques doivent représenter une priorité pour l’investisseur. Il s’assure ainsi d’obtenir un rendement intéressant.
Au moment d’investir, il est nécessaire de bien repérer les lieux. L’investisseur qui souhaite attirer des familles devra privilégier un emplacement à proximité des écoles. Un appartement de trois ou quatre pièces constitue généralement l’objet de la recherche menée par les familles. La présence d’espaces verts représente aussi un atout pour attirer les familles.
Peu importe la taille du bien locatif, il faut aussi vérifier dans quelle mesure le transport en commun est présent. Il est important de s’informer sur les plans d’avenir qui touchent le secteur qui vous intéresse. Plusieurs projets de développement en matière de réseaux de transport verront le jour à l’avenir.
Autour des grandes villes, certains biens locatifs permettent de louer à des prix comparables à ceux des grandes métropoles, même si le foncier est beaucoup moins coûteux. Acquérir un bien locatif dans des quartiers centraux assure que la demande demeurera constante. Comme les quartiers dynamiques sont souvent les quartiers historiques, il y a plus d’opportunités d’investir dans l’ancien que dans le neuf.
L’ancien et le neuf
Même si la plupart des investisseurs choisissent le neuf, l’ancien présente plusieurs avantages, d’autant plus qu’il est possible de profiter de plusieurs mesures qui permettent de rentabiliser l’investissement locatif plus facilement. Par exemple, l’immobilier ancien avec travaux peut vite devenir très rentable. Il reste que chacun a ses avantages et ses inconvénients. Les immeubles neufs sont par exemple beaucoup mieux isolés que les anciens.
L’investissement a surtout lieu dans le neuf dans une perspective de long terme. Le bien locatif durera plus longtemps et demandera moins de dépenses en rénovations. Le dispositif Pinel garde son attrait. L’abattement fiscal offert par ce dispositif est toujours alléchant. Il permet de réduire l’impôt sur les revenus et de dégager des revenus supplémentaires par le versement de loyers mensuels.
Malgré les avantages du neuf, les chiffres tendent à démontrer que la rentabilité de l’investissement locatif dans l’ancien est supérieure. Les réductions d’impôt liées à ce type d’investissement permettent d’économiser beaucoup d’argent. De plus, dans les grandes villes, l’investisseur peut louer le bien à peu près au même prix que celui d’un loyer neuf. L’acquisition de ce bien aura toutefois coûté beaucoup moins cher.
Que le bien soit neuf ou ancien, il faut être prêt à effectuer régulièrement des rénovations. Un logement en bon état va demander des dépenses, mais de cette manière la rétention des locataires est assurée. Des crédits d’impôt sont aussi disponibles pour l’isolation thermique.