Un apport personnel pour investir dans l’immobilier est un grand avantage pour obtenir un prêt auprès de votre banque. Il est cependant possible de réaliser un crédit sans celui-ci, notamment si votre logement est à but locatif. Tous les dossiers de la sorte ne sont cependant pas retenus. Nous vous donnons ici des conseils avisés pour vous permettre de réaliser un investissement locatif sans apport.
Qu’est ce qu’un apport en immobilier?
Un apport est la somme que vous pouvez mettre dans un investissement immobilier avant d’obtenir un crédit. Celui-ci a un rôle crucial pour déterminer les termes de souscription à un crédit immobilier auprès d’une banque. En effet, plus votre apport sera élevé et plus vous pourrez négocier avec votre banquier un taux d’intérêt bas. L’apport peut se présenter de diverses manières :
- De votre propre épargne.
- De vos précédents placements financiers comme par exemple votre assurance vie ou votre épargne entreprise.
- Des prêts complémentaires que vous avez obtenus comme un prêt à taux zéro, un prêt d’épargne logement ou même d’un prêt fonctionnaire.
Réaliser un investissement locatif sans apport c’est possible. En effet, les banques acceptent en moyenne 60% de crédits pour un investissement immobilier sans apport. Néanmoins, vous devrez réaliser un dossier réellement solide. Pour se faire, vous devrez apporter à votre banque des preuves de la rentabilité de votre logement locatif en inscrivant dans votre dossier le montant des charges, les dispositifs de défiscalisations probables et le rendement locatif.
L’Investissement locatif sans apport, comment faire?
L’investissement locatif peut sembler idéal pour commencer à constituer votre patrimoine. En effet, vous pourrez réaliser un crédit sans apport beaucoup plus facilement que pour votre résidence principale. Néanmoins, certains détails sont à connaître impérativement avant de constituer un dossier probant. Voici le détail sur les éléments à prendre en compte avant de soumettre une demande de crédit sans apport.
La localisation de votre logement locatif doit être bien réfléchie
Toutes les villes n’ont pas le même potentiel locatif. Il faudra ainsi étudier le marché de votre quartier cible. Plus il sera réputé et plus le nombre de locataires potentiels augmentera. Vous pouvez cibler une ville touristique avec de nombreux passages comme Paris, une ville appréciée pour sa grande qualité de vie comme Bordeaux, ou même une ville avec énormément d’étudiants comme Montpellier.
De la même manière, chaque quartier n’a pas le même attrait pour la location, il sera important de viser un quartier où les transports en commun et les commerces de proximité sont nombreux.
La taille du logement déterminera le type de locataire ciblé.
Vous devrez également réfléchir à votre stratégie de location en choisissant la taille de votre logement en fonction de vos objectifs mais également de votre budget. Un studio ou un T1 sera plus abordable et vous attirerez d’avantages d’étudiants. Surtout, ce type de locataire est souvent apprécié pour minimiser les risques de loyers impayés, car les parents les soutiennent souvent financièrement. Néanmoins, le turnover de locataires est plus important qu’avec de grands appartements qui attirent souvent les familles. Il vous faudra donc faire face à de possibles vacances locatives où vous devrez rembourser votre prêt avec vos économies.
Les charges liées à l’investissement locatif sans apport
Pour obtenir un crédit pour votre investissement locatif sans apport, vous devrez prendre en compte les charges liées au logement. Celles-ci comprennent entre autres :
- La taxe foncière
- Les frais relatifs à l’achat du logement
- Les charges de copropriété (si votre achat se fait dans une résidence privée)
- Les assurances
- Les frais d’agence (si vous déléguez la gestion de la location)
A cela, vous devrez également prendre en compte les possibles rénovations du lieu avant mise en location. Toutes ces charges devront être écrites clairement dans votre dossier à déposer à votre banquier.
Le rendement locatif
Il sera également important de mettre en lumière le montant du loyer que vous percevrez chaque mois. Pour cela, il faudra prendre en compte le prix du loyer dans la ville et le quartier visé. Il est important de ne surtout pas gonfler ce prix car celui-ci sera vérifié avant acceptation de votre dossier. Il existe des outils de simulation de loyer pour chaque ville et quartier. Vous pourrez également regarder les petites annonces et voir le prix des logements en location pour un logement semblable au votre. Il est également important d’étudier la potentielle évolution de prix du loyer au cours des années.
Après avoir déterminé le prix du loyer de votre logement, vous pourrez calculer le rendement locatif en soustrayant les charges au loyer. Celui-ci est déterminant pour votre banque. En effet, plus le ratio sera haut et plus vous aurez de chance d’obtenir un crédit pour votre investissement locatif sans apport.
Cette étape vous permettra également de voir si votre projet est faisable. Dans le cas contraire, il sera toujours possible de le repenser afin d’obtenir un plan sûr pour votre banque tout comme pour vous.
Défiscaliser pour obtenir un prêt immobilier locatif sans apport
Il existe de nombreux dispositifs en France qui vous permettent de réduire votre fiscalité. Cela doit être considéré avant l’investissement locatif sans apport et pourrait ajouter un grand plus à votre candidature pour un crédit auprès de votre banque. Parmi les nombreux dispositifs les plus importants sont :
La loi Pinel
La loi Pinel vous permet une réduction d’impôt lorsque vous achetez un logement neuf. Ce bien devra être loué pendant 6, 9 ou 12 ans et vous obtiendrez une réduction fiscale de 12%, 18% ou 21% selon les cas. Pour être éligible, il faudra que votre investissement soit placé dans une zone éligible à ce dispositif c’est-à-dire la zone A, A bis ou B1. Ce sont les lieux où la demande de location est bien plus importante que l’offre. De plus, la bâtisse devra être louée plus de 6 mois la première année et respecter la réglementation thermique appelée RT2012.
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie est une extension du dispositif Pinel et couvre les logements anciens ayant reçu une rénovation. Ce dispositif est, pour le moment réservé aux acquéreurs d’habitations entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.
Le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP)
Le statut LMNP vous permet d’obtenir une fiscalité quasiment nulle les premières années de location d’un logement. Il vous faudra ainsi louer votre logement entièrement meublé et destiné à du tourisme, des étudiants, ou des séniors comme avec les résidences séniors ou les EHPAD.