L’immobilier neuf peut avoir un certain attrait. La qualité d’un habitat neuf est souvent bien meilleure qu’un logement ancien. Alors, est-ce une bonne idée d’investir dans l’immobilier neuf ? Y a-t-il des risques inhérents à l’acquisition d’un logement neuf ? Quelles précautions à prendre ? Voici les notions que vous devez prendre en compte avant de choisir d’investir dans l’immobilier neuf ou non.
Les avantages à investir dans l’immobilier neuf
La sécurité
L’un des principaux avantages à investir dans le neuf, c’est bien la sécurité. En effet, les matériaux utilisés sont souvent innovants et la conception réfléchie pour garantir de hautes performances énergétiques. De plus, l’immobilier neuf ne nécessite pas de rénovations et les probables défauts de fabrication sont généralement à la charge du promoteur.
Les avantages fiscaux
Droit de mutation
Le droit de mutation est une taxe que verse l’acheteur à l’état et aux collectivités par le biais du notaire. Dans le cas d’un bien neuf, ces droits sont significativement réduits et oscillent entre 1,5 et 4,5% du prix d’achat du logement, contre 8% environ pour l’immobilier ancien. Le montant de la taxe varie selon les départements et communes.
Cependant, pour bénéficier de cette réduction, l’acquisition doit être réalisée auprès d’un promoteur ou constructeur et doit porter sur un logement achevé depuis moins de cinq ans (à compter du dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux).
Charges allégées
Etant donné l’état récent des installations d’un bien neuf, et la conception visant à améliorer le rendement énergétique, les charges supplémentaires sont souvent réduites. L’isolation de ce type d’immobilier est souvent optimisée, nécessitant ainsi une consommation d’électricité moindre et donc des factures plus basses.
Aides financières de l’Etat
En plus du droit de mutation, deux aides financières supplémentaires sont à disposition des acheteurs dans l’immobilier neuf :
- Exonération temporaire de la taxe foncière
L’état accorde l’exonération de la taxe foncière pour les habitants d’une construction neuve à compté du 1er janvier de l’année suivant la fin des travaux et ce pour une durée de 2 ans. Pour ce faire, il est nécessaire de remplir la déclaration modèle H1 et la déposer à votre centre des finances publiques dans les 90 jours suivant la fin des travaux.
- La loi Pinel
La loi Pinel permet une réduction d’impôt sur revenus pour l’achat d’un bien immobilier mis en location. Cette réduction peut s’élever à 12%, 18% ou 21% par an et par foyers fiscal et peut durer entre 6 à 9 ans. Pour être sujet à cette réduction, l’acquéreur doit :
- Posséder un bien immobilier neuf
- Le bien doit être construit dans la zone A, A bis ou B1
- Le bâtiment doit respecter la réglementation thermique RT 2012.
La loi Pinel est applicable sur un maximum de 2 investissements par an et par foyer fiscal avec deux plafonds :
- 5 500 € par m² de surface habitable
- 300 000 € d’investissement par an
Si le montant dépasse ces sommes, l’avantage fiscal sera calculé sur la base de 300 000 euros.
- Attrait locatif
Un bien neuf est une réelle plu value pour les potentiels locataires. Avec ce type de logement, vous pourrez prendre de l’avance sur vos concurrents. Le logement neuf permettra une prestation et un confort moderne ainsi qu’une forte baisse des charges électriques mensuelles. De plus, vous aurez l’opportunité de proposer un montant de loyer plus élevé qu’un logement ancien ayant la même superficie et étant positionné dans le même quartier.
Les inconvénients du neuf
Le prix d’achat
La première barrière pour investir dans le neuf est le prix d’achat des biens. En effet, le prix au mètre carré est bien plus élevé que dans l’ancien (20 à 40% plus cher). Cela, pour plusieurs raisons : Le prix du foncier est élevé, une grande partie du prix est utilisée pour les commissions des vendeurs et également, les normes de construction en vigueur imposent l’usage de matériaux de grande qualité.
La limitation de l’offre
Le marché de l’immobilier neuf est moins important que le marché de l’ancien. Cela s’explique par une limitation des offres suite au manque de terrains vides, en partie dans les espaces urbains et périurbains. Cette rareté joue ainsi sur le coût d’achat, sur la petite taille des terrains des constructions neuves ou encore l’étroitesse des chemins d’accès. De plus, la limitation de l’offre et le manque de terrain vide joue ainsi sur la position des logements neufs. Il y a aura donc une forte probabilité pour que vous deviez faire une concession sur la localisation du logement.
Les risques liés au promoteur
Il existe plusieurs inconvénients à passer par un promoteur, notamment lorsque vous réalisez un achat sur plan ou VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). Cela peut entrainer certains risques tels que :
- La projection difficile avec seulement un plan.
- Certains critères peuvent vous échapper : Luminosité, voisinage, finition.
- Risques d’être déçus.
- Une avance à réaliser : Vous devrez verser une partie du prix d’achat avant la possession du bien. Si vous décidez d’habiter le bien, il vous faudra ainsi continuer à payer le montant du loyer (si vous êtes locataire) tout en commençant l’achat du nouveau logement.
- Des délais de livraison incertains : Il est probable que la durée du chantier soit rallongée. Si généralement un chantier dure entre 12 et 18 mois, certains peuvent être prolongé jusqu’à 24 mois après début du logement.
- Les malfaçons possibles : Même si la plupart des malfaçons sont garanties, ce type d’inconvénient peut arriver dans un logement neuf et le temps de remboursement en nature ou sous forme pécuniaire peut s’avérer long.
Rentabilité limitée sur le court terme.
Un logement neuf est souvent tout sauf rentable à court terme. Si vous souhaitez revendre rapidement le bien, les plus-values sont presque nulles les premières années. De la même manière, le rendement locatif sera moins élevé que dans l’ancien pour les premières années. Cela est dû aux charges mais aussi au remboursement des prêts.