Investir dans l’immobilier locatif peut avoir de nombreux avantages. Néanmoins, il existe plusieurs pièges à éviter pour obtenir un investissement rentable. Voici 8 conseils qui vous seront utiles pour investir dans l’immobilier locatif.
Choisissez la bonne ville et le bon quartier
Toutes les villes de France n’ont pas le même potentiel pour investir dans du locatif. Il est donc important d’identifier les meilleures villes de France pour investir. En effet, plusieurs critères doivent être pris en compte pour choisir l’emplacement de votre logement :
- Ville agréable à vivre : une ville agréable à vivre aura plus de chance de faire venir de nouveaux habitants. Pour déterminer ce critère, il est important d’observer la qualité de vie de la ville, l’état du réseau de transport intra-urbain, la liaison avec les autres grandes villes de France et l’Europe, le coût de la vie…
- Potentiel étudiant ou business : une ville avec de nombreuses start-ups ou de grandes entreprises favorisera l’arrivée de nouveaux habitants. De la même manière, une ville connue pour la qualité de ses universités et de la vie étudiante attirera beaucoup plus d’étudiants. Ces types d’habitant seront de potentiels locataires pour votre futur logement.
- Potentiel touristique : une ville ayant des attraits touristiques permettra de faire venir de nombreux touristes (location saisonnière), mais également des entrepreneurs dans le tourisme cherchant généralement des logements locatifs.
- Rentabilité : trouver un locataire c’est bien, néanmoins, rentabiliser au maximum votre logement c’est mieux. Il faudra donc étudier la rentabilité de votre logement en fonction du prix d’achat au m² dans une ville donnée et du prix locatif du m².
- Potentielle plus-value : il ne faut jamais oublier la revente à long terme. Ainsi, il est important d’étudier le prix du marché actuel et futur pour penser à la plus-value lors de la revente à long terme.
Dans la même idée, tous les quartiers n’ont pas le même potentiel et il faudra choisir un quartier attractif, ou la rentabilité du logement sera élevée et où la plus-value future sera très acceptable.
Étudiez bien le marché locatif
Pour investir dans l’immobilier locatif il est important de se renseigner sur le marché locatif local. Pour cela, n’hésitez pas à éplucher les annonces immobilières pour un logement semblable à celui que vous convoitez (taille et emplacement). De cette manière, vous pourrez vous faire une idée du tarif mensuel moyen pour la location et du taux de logement en vacance locative.
En effet, un logement situé à un endroit où il y a énormément d’offres sera plus difficile à louer. De la même manière, les tarifs de la concurrence joueront sur votre capacité à louer votre logement.
Optez pour un logement qui vous plaît
Que ce soit acheter pour vivre ou acheter pour louer, il est important que le logement que vous convoitez vous plaise. Il est donc important que l’emplacement, la structure et l’agencement du bien vous plaise avant d’acheter. Ce conseil peut paraître anodin pourtant, c’est peut être la clé d’un investissement locatif qui fonctionne. Plus un logement vous plaira et plus vous aurez de chance qu’il séduise de futurs locataires.
Ne voyez pas trop grand
Beaucoup d’investisseurs cherchent à favoriser le rendement avant tout. Cela peut être une grande erreur ! A chercher à augmenter vos finances trop rapidement vous risquerez de prendre des risques trop importants. Il est nécessaire d’investir selon vos capacités financières, de sorte de pouvoir rembourser votre achat immobilier sans risque et diminuer l’importance de certains évènements, tels que des vacances locatives trop longue, des loyers impayés ou des travaux de rénovation à réaliser.
Diversifiez vos investissements
En diversifiant vos investissements, vous réduirez considérablement l’impact des potentiels risques comme les loyers impayés ou les vacances locatives. Ainsi, il est souvent recommandé de privilégier pour un même budget plusieurs petites surfaces qu’un seul et grand logement. Cette astuce vous permettra de percevoir des loyers de plusieurs locataires et ainsi optimiser le potentiel de votre investissement. Si malheureusement vous tombez sur un locataire ne payant pas convenablement son loyer, vous percevrez malgré tout une source de revenu supplémentaire à l’aide de vos autres investissements.
Faites vos calculs de rentabilité
Il est important de connaitre d’avance la rentabilité de votre investissement. Pour cela, vous pouvez calculer votre Cash Flow annuel en soustrayant de vos flux entrant les flux sortant. Les flux entrant prennent en compte le prix du loyer et vos régimes de défiscalisation. Les flux sortant sont tout ce que vous devrez payer pour maintenir votre logement locatif comme les charges, les taxes, les impôts, les mensualités de votre crédit. Vous aurez ainsi une idée du potentiel de votre logement locatif. N’hésitez pas à compter des potentielles vacances locatives pour éviter des déconvenues.
Pensez défiscalisation
Pour investir dans l’immobilier locatif il est important de connaître les dispositifs mis en place par l’état pour vous aider financièrement pendant vos démarches. Il existe de nombreuses lois de défiscalisation allant de réductions fiscales pour les logements locatifs neufs (Loi Pinel) aux réductions d’impositions pour les logements anciens (Loi Malraux) en passant par des dispositifs d’allègements fiscaux pour les logements meublés (Le statut de LMNP).
Choisissez la bonne clientèle
Il est important de bien choisir son type de locataire pour réussir son investissement locatif comme il se doit. Pour cela, la typologie du logement importe énormément. Les logements sociaux, les petites surfaces pour les étudiants ou les grandes surfaces pour les familles, chaque type de logement à ses avantages et inconvénients et il est important de les connaître.
Par exemple, une petite surface sera louée facilement et assurera une grande rentabilité néanmoins, le turnover des locataires est plus important et le risque de vacance locative également.
Un logement social vous permettra de recevoir des avantages fiscaux importants mais le risque de loyer impayé est grand. Il sera donc dans votre intérêt de demander plus de garanties à vos futurs locataires pour sécuriser au maximum le rendement de votre investissement locatif. Pour cela, vous pouvez demander une caution pour l’intégralité du loyer, une caution pour chaque participant d’une colocation, une caution solidaire etc.