Faire du locatif quand on débute, peut paraître risqué. Investir dans du locatif nécessite une grande préparation pour ne pas être pris au dépourvu et réaliser un placement rentable. Voici les principaux conseils pour débuter dans les affaires locatives.
Se former
La formation, étape primordiale
La première étape et non des moindres, c’est la phase de formation. En effet, il est important d’apprendre les bases de l’investissement immobilier lorsque vous débutez. Cet apprentissage se fera tout au long de votre vie d’investisseur. En effet, beaucoup de particuliers ont tendance à négliger cette étape ce qui agrandit considérablement les risques d’échecs. Avec une formation adéquate vous apprendrez à :
- Etudier correctement le marché
- Savoir choisir un emplacement stratégique
- Savoir quel type de locataire favoriser
- Connaître les différents dispositifs de défiscalisation pour améliorer significativement la rentabilité du logement.
- Calculer le rendement, la rentabilité et la plus-value d’un logement.
- Gérer la location
Pour vous former convenablement, il n’est pas nécessaire de souscrire à une formation en ligne, vous pouvez apprendre en lisant des blogs, des livres spécialisés et en regardant des vidéos. Plus vous serez informés et plus vous réussirez à éviter les erreurs classiques de débutant, qui pourraient vous handicaper financièrement pendant de nombreuses années.
Communiquer autour de vous
Lorsque vous parlez de votre projet autour de vous, vous pourrez obtenir de précieux conseils de proches ou d’autres investisseurs. Egalement, ce sera l’occasion de développer votre réseau, découvrir une pépite et trouver ses futurs locataires de confiance. La communication n’est pas à sous-estimer pour un projet d’une telle ampleur et celle-ci peut vous ouvrir de nombreuses portes.
S’entourer des bonnes personnes
Lorsque vous commencez, il peut être judicieux de faire appel à des professionnels pour vous aider à concrétiser votre projet. Que ce soit un conseiller en immobilier qui saura vous aiguiller vers un investissement de qualité selon votre profil, un comptable pour vous soutenir dans la gestion financière de votre location, des professionnels en bâtiments pour une rénovation complète de votre logement, ou encore une agence immobilière pour trouver votre logement et le mettre en location, il existe de nombreux professionnels pouvant vous aider grandement dans votre projet. Il vous faudra cependant trouver des personnes de qualité et de confiance pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
Bien préparer sa stratégie
Etudier le marché
L’étude du marché est une étape cruciale qui déterminera par la suite la réussite ou non de votre projet. Il est important, tout comme pour une entreprise, de déterminer l’emplacement idéal pour votre investissement, le type de locataire cible, le montant à investir et le prix du loyer.
Pour cela, il vous faudra prospecter, regarder les annonces autour du quartier qui vous intéresse pour déterminer le prix du loyer à fixer, mais également pour connaitre le taux de vacances locatives et le ratio entre l’offre et la demande. Il est préférable de choisir un emplacement où la demande est supérieure à l’offre pour vous garantir la location du logement dans les plus brefs délais.
Connaître sa capacité d’emprunt
Pour faire du locatif efficacement, il est important de connaître votre situation financière et le montant maximum que vous pouvez emprunter. Ce montant se calcule assez facilement. Pour cela, calculez vos revenus mensuels. Votre capacité de remboursement d’un crédit s’élève à 33% de la somme de vos revenus. Par la suite vous pourrez définir avec ce site, le montant de l’emprunt possible. Il vous suffira de prendre rendez vous avec votre banquier pour valider cette capacité d’emprunt. N’hésitez pas à constituer un dossier solide pour inciter votre banque à vous faire confiance.
Choisir le type d’investissement locatif
Pour faire du locatif quand on débute, il est nécessaire de bien déterminer le type de logement et le type de location à réaliser. En effet, la taille du bien a un rôle important sur la rentabilité du bien, mais également sur le type de locataire.
Plus le logement est petit, plus la rentabilité supposée est élevée, mais plus les risques de logements vacants et de travaux de rénovation sont élevés, du fait que ces locataires ne restent que très peu de temps dans une petite surface.
A l’inverse, un grand appartement ou une maison sont généralement destinés à des familles qui restent beaucoup plus longtemps entre ces murs. Néanmoins, la rentabilité y est plus faible. Les types de logements intermédiaires semblent intéressants pour obtenir une bonne rentabilité avec de faibles risques.
Votre profil fiscal est également à prendre en compte pour le choix de la location. Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation que ce soit pour les logements neufs (Loi Pinel), logements anciens (Loi Malraux) ou logements meublés (LMNP). A vous de choisir votre stratégie de location et le dispositif fiscal qui vous conviendra le mieux.
Calculer la rentabilité
Pour faire du locatif, il est primordial de connaitre la rentabilité du logement que vous choisissez. Pour cela, il vous faudra calculer le ratio entre les flux d’argent entrant et ceux sortant sur une base annuelle. Plus ce ratio sera élevé et plus votre logement sera rentable. Il est préférable de choisir un logement avec une rentabilité au dessus de 8% lorsque vous commencez. Cela permettra à votre investissement de s’autofinancer.
Prendre du temps
Le temps, est la règle d’or pour trouver un bon investissement sans y mettre trop de votre épargne.
Prospecter et visiter
Pour trouver le bon logement, cela prendra du temps. Il vous faudra souvent regarder les offres, aller visiter un maximum de logements, bien se renseigner sur les biens et sur leur emplacement et bien réfléchir avant de choisir votre logement locatif.
Les potentiels travaux
Quand vous désirez investir avec peu de finance, il est préférable de choisir un logement avec des travaux mineurs à réaliser. Cela vous permettra de faire baisser le prix d’achat du logement et augmentera votre potentielle plus-value. Il est important que ces travaux soient assez minimes pour éviter un potentiel gouffre financier. Que vous fassiez les travaux vous-même ou que vous les supervisiez, il vous faudra du temps pour obtenir le résultat attendu.