Les résidences séniors sont un type d´investissement immobilier de plus en plus recherché. La démographie française implique une demande croissante de ces logements et pour les investisseurs, c´est une garantie de rendement élevé. La Loi Censi-Bouvard 2020 présente une opportunité unique pour ce type d´investissement immobilier.
Qu´est-ce qu´une résidence séniors ?
Attention, une résidence séniors est une résidence pour des personnes âgées autonomes. C´est à dire que ce n´est pas une Ephad (Établissement d´Hébergement pour Personnes âgées Dépendantes) ni une maison de retraite médicalisée. Un autre type de logement confondu avec les résidences sénior sont les résidences autonomies, mais celles-ci sont des logements sociaux qui relèvent d´un cadre particulier.
Ces autres types de logements répondent à des logiques d´investissement différentes qui peuvent être très rentables mais ne sont pas dans la même catégorie d´investissement que les résidences séniors. Les autres noms de résidences séniors sont soit un établissement d´hébergement pour personnes âgées autonomes (Ehpa) ou alors, plus simplement, résidence-services.
Pourquoi investir dans les résidences séniors ?
Avec l´augmentation du nombre de personnes âgées en France et en Europe, ce type de logement va connaitre une croissance exceptionnelle. Actuellement, selon l´Insee, les personnes âgées de plus de 65 ans sont plus de 13 millions. La France devrait compter plus de 17 millions de personnes âgées de plus de 65 ans en 2040. Avec une augmentation de 30 % sur 20 ans, et l´allongement de la durée de vie en autonomie, ce type de logement va connaitre une demande croissante et régulière dans les prochaines années.
En plus de l´augmentation mécanique de la population, il faut souligner que c´est une catégorie de population disposant de moyens financiers supérieurs aux autres catégories de population. Les séniors ont en moyenne, un revenu disponible supérieur de plus de 40% comparé au reste de la population. On estime qu´il existe en France 35 000 logements qui accueillent 45 000 séniors. Le marché est donc loin d´être saturé et présente des perspectives de croissance qualitative très intéressantes.
Quel statut pour investir dans une résidence séniors ?
La location en résidence sénior se fait en général avec le statut de LMNP.
Investir dans une résidence séniors en LMNP
Avec le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), l´investisseur va bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Le statut LMNP permet un abattement de 50% des revenus locatifs dans le régime micro-BIC. C´est à dire qu´un investisseur qui reçoit 20 000 euros de revenus locatifs est imposable sur uniquement 50% de ces revenus soit 10 000 euros.
Les revenus locatifs des LMNP sont appelés des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pour pouvoir bénéficier du régime micro-BIC, il faut moins de 72 600 euros de revenus locatifs par an (en 2020). Sinon le régime réel doit être appliqué.
Le régime réel peut s´appliquer pour tous les montants de revenus locatifs. Même en-dessous de la limite des 70 000 euros de revenus locatif par an, certains investisseurs préfèrent opter pour le régime réel. L´avantage du régime réel est la possibilité de déduire de nombreux frais tels les intérêts d´emprunt, l´assurance emprunteur, le remplacement du petit électro-ménager, la taxe foncière, etc… Le régime réel des BIC permet aussi un système d´amortissement très intéressant. En imaginant que vous achetez le bien immobilier 100 000 euros, vous pourrez déduire 85% de sa valeur sur une durée de 30 ans. Ce qui revient à déduire 85 000 divisé par 30 soit environ 3 000 euros par mois des revenus locatifs reçu de cet investissement immobilier.
La loi Censi-Bouvard 2020
La loi Censi-Bouvard 2020 est un dispositif qui arrive à échéance le 31 décembre 2020. Les résidences avec services agréées pour personnes âgées construites jusqu´à la fin de l´année 2020 peuvent bénéficier de la loi Censi-Bouvard 2020.
Cette loi est un dispositif concernant les biens immobiliers neufs, loués meublés par bail commercial à l´exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans. Ce dispositif permet de déduire 11% du prix hors-taxe du bien immobilier en déduisant ce montant de vos impôts sur 6 ou 9 ans. Grâce à ce dispositif, les investisseurs immobiliers, en plus de percevoir les revenus locatifs, peuvent bénéficier d´une réduction d´impôts.
Comment investir dans une résidence séniors ?
Pour investir dans une résidence séniors, le bien immobilier doit être placé en gestion. Ce gestionnaire va s´occuper de différentes tâches comme la gestion financière, administrative et des services aux résidents ainsi que de la location des logements.
Choisir le bon gestionnaire
Parmi les gestionnaires les plus importants du marché des résidence-services en France, six gros acteurs se détachent : Domitys, Les Senioriales, Les Hespérides, Les Villages d´Or, les Girandières et les Jardins d´Arcadie. Ces entreprises comptent de 2600 À plus de 8 500 logements sous gestion pour le leader Domitys.
Le bail des logements résidence séniors
Comme dans tout contrat de location, les termes du bail doivent être inspectés avec minutie. Trois points sont à vérifier.
La répartition des charges
Ici, il s´agit de déterminer qui de l´investisseur et du gestionnaire paiera les charges de copropriété et des travaux. Certains gestionnaires financent les travaux importants alors que d´autres les laissent à la charge des investisseurs.
La vacance locative
En cas de logement inoccupé, selon les termes du bail, le gestionnaire peut verser un loyer à l´investisseur immobilier.
L´évolution des loyers
Selon les termes du loyer, l´investisseur et le gestionnaire négocient les augmentations du prix des loyers. Ce taux suit en général l´évolution de l´indice des loyers de l´Insee et il est recommandé de bien vérifier la date de ces revalorisations et les termes.
Quelle rentabilité pour investir dans les résidences sénior ?
Comme on l´a vu, investir dans une résidence séniors cumule beaucoup d´avantage : revenus locatifs réguliers et prévisibles, demande en expansion, fiscalité très faible et pas de travail de gestion.
Le taux de rentabilité net oscille entre 4 et 4,5% par an, ce qui représente une très bonne performance. Les avantages de la loi Censi-Bouvard 2020 permettent aussi de cumuler ces avantages en faisant baisser son imposition personnelle.