La France compte plus de 60% de propriétaires et c´est le rêve de beaucoup des 40% restants. À titre de comparaison, le Japon et les États-Unis comptent un pourcentage de propriétaires de leur résidence principale équivalent quand la Belgique a un taux de propriétaires de 72%, l´Allemagne en compte 50% et la Suisse 35%. On peut donc se demander si devenir propriétaire est financièrement attractif ou s´il existe d´autres manières d´investir dans l´immobilier.
Le loyer est une dépense de consommation
Ce qui motive beaucoup de personnes à devenir propriétaire est la volonté de ne plus dépenser chaque mois de l´argent pour le logement mais d´investir dans un patrimoine immobilier. En effet, l´argent dépensé chaque mois en payant le loyer est une somme qui est consommée et disparait à jamais pour le locataire. Au contraire, en achetant sa résidence avec l´effet de levier du crédit, on devient investisseur immobilier car propriétaire d´un bien immobilier. On ne paie plus de loyer mais on rembourse un emprunt bancaire et on augmente son patrimoine.
Devenir propriétaire pour économiser de l´argent
Grâce au levier de l´emprunt bancaire, devenir propriétaire apparait donc comme une excellente idée grâce au taux bas des emprunts bancaires. On peut également considérer la sécurité des placements immobiliers. Les crises immobilières sont rares et il est peu probable que l´on revende la résidence à un prix inférieur au prix payé. On peut même bénéficier dans la majorité des cas d´une plus-value à la revente, les prix de l´immobilier suivant l´inflation des prix et progressant même plus vite depuis plus de 30 ans. La démographie française fait que la demande de logement reste forte et l´horizon des 50 prochaines années laisse prévoir une augmentation progressive des prix de l´immobilier.
Une des raisons pour laquelle l´Allemagne et la Suisse ont un taux de propriétaire plus faible est que la mobilité géographique des salariés y est plus forte et qu´il peut être mal vu d´être propriétaire, cela signifiant aux employeurs que l´on refuse cette mobilité. Le marché immobilier étant beaucoup plus dynamique aux États-Unis, cela ne pose aucun problème à la mobilité des salariés américains. Le plus grand risque pour un propriétaire est une mutation dans une autre région avec une revente du bien immobilier contrainte à un cours immobilier qui peut ne pas être le plus avantageux à un moment donné.
Devenir propriétaire n´assure pas de revenus
Lorsque l´on devient propriétaire de sa résidence principale, on se place dans une optique plus d´économie que d´investissement. En effet, devenir propriétaire ne permet pas d´augmenter ses revenus, au moins à court ou moyen terme. La plus-value obtenue sur le long terme étant un revenu spéculatif. Beaucoup d´investisseurs immobiliers individuels ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. Même si cela peut sembler contre-intuitif, il existe une raison économique à ce calcul financier.
Pourquoi ne pas devenir propriétaire
Imaginons que vous avez réussi à économiser 20 000 euros et que vous comptez utiliser cet argent pour devenir propriétaire de votre appartement qui coûte 200 000 euros. Le loyer actuel de votre appartement est de 1 000 euros et avec un emprunt sur 25 ans, vous rembourseriez 1 200 euros par mois. Cela parait être une bonne idée car vous pouvez ainsi vous constituer un patrimoine immobilier en dépensant juste 20% de votre loyer en plus.
Si l´on se place dans l´optique de l´investisseur immobilier, avec ces même 20 000 euros, le même emprunt et le même appartement, vous pouvez obtenir un revenu locatif. Ce patrimoine immobilier est un investissement qui vous permettra de recevoir un revenu au contraire de l´achat de votre résidence principale qui sera juste une économie.
Avec cet investissement, vous pouvez augmenter le rendement en divisant l´appartement en plusieurs colocations ou avec des locations de courte durée à des fins touristiques. En cas de montée des prix de l´immobilier, vous pouvez également le revendre avec une plus-value. Cela est plus difficile avec votre résidence principale et tout le bagage émotif de ce type de transaction immobilière.
Les revenus fonciers ou commerciaux obtenus grâce à la location de votre bien immobilier permettront d´acquérir d´autres biens immobiliers qui permettront d´augmenter votre patrimoine immobilier. Au contraire de l´achat de votre résidence principale où votre épargne est congelée pour de nombreuses années, investir dans l´immobilier peut s´avérer plus rentable que d´investir dans sa résidence principale.
Les différents types de placement immobilier
Il existe plusieurs manières d´investir dans l´immobilier sans devenir propriétaire tout en profitant de la rentabilité des investissements immobiliers.
Investir dans l´immobilier et devenir propriétaire
C´est, comme on l´a vu, le réflexe de la majorité des Français, acheter sa résidence principale et ainsi économiser de l´argent et se constituer un patrimoine immobilier.
Investir dans l´immobilier locatif
Ici, on devient investisseur immobilier. Ce type d´investissement peut se faire directement en achetant un bien immobilier et le proposer à la location que ce soit nu ou meublé. Pour éviter le travail important et le temps nécessaire à ce type d´investissement, on peut acheter des parts de fond d´investissement immobilier.
On achète une part d´un fond géré par une société spécialisée et on reçoit le pourcentage correspondant des revenus locatifs. Ce type d´investissement immobilier permet de diversifier les risques car ils disposent de plusieurs biens immobiliers. Si un bien immobilier, une région ou un secteur est affecté, le fond continuera tout de même à verser un revenu locatif grâce aux autres biens immobiliers. Ces fonds sont ce que l´on appelle des Scpi ou Opci et bénéficient des mêmes conditions que les investissements locatifs directs. Ce sont souvent les seuls moyens d´investir dans de l´immobilier commercial comme les entrepôts, les maisons de retraite, les tours de bureaux ou même hors de France.
Investir dans l´immobilier papier
Pour investir dans l´immobilier, on peut aussi considérer ce que l´on appelle l´immobilier papier. Il s´agit ici d´investir en bourse dans des sociétés liées au domaine immobilier ou dans des fonds cotés en bourse d´investissement immobilier. Elles s´appellent Siic ou Opcvm immobiliers. L´avantage de ce type de placement financier est la liquidité de ces placements. Il est beaucoup plus facile d’acheter ou de vendre ces titres mobiliers que de l´immobilier physique.