Un investisseur immobilier peut avoir deux objectifs : recevoir des revenus locatifs et gagner sa liberté financière ou alors se constituer un patrimoine immobilier. Ces deux objectifs peuvent être remplis simultanément mais pour se constituer un patrimoine immobilier, quelques principes sont à comprendre.
Se constituer un patrimoine immobilier en étant propriétaire de son logement
Une des manières les plus simple de se constituer un patrimoine immobilier est d´être propriétaire de sa résidence. Les loyers versés sont une dépense de consommation tandis que les remboursements d´un emprunt sont un investissement. Ici l´investisseur ne retirera aucun revenu de son patrimoine immobilier, il économisera seulement le paiement des loyers.
L´achat de sa résidence principale constitue la manière la plus simple et la plus commune de constituer un patrimoine immobilier et 60% des Français ont choisi ce type d´investissement. Le principal inconvénient de ce type d´investissement est qu´il ne génère pas de revenus réguliers et qu´il n´utilise pas l´effet de levier du crédit à son maximum.
Constituer un patrimoine immobilier en nom propre
En imaginant qu´une personne veuille se constituer un patrimoine et profiter d´un revenu complémentaire, le meilleur moyen est de réaliser un investissement immobilier à vocation locative.
Cet investissement peut se faire après l´acquisition de la résidence principale et certains investisseurs choisissent de ne pas être propriétaire de leur résidence principale, ils préfèrent garder leur capital pour profiter au maximum de l´effet de levier du crédit bancaire en achetant un bien immobilier pour recevoir des revenus locatifs.
En achetant un bien immobilier et en le mettant en location, l´investisseur immobilier place son argent dans un bien immobilier qui va lui apporter un revenu et constituera également son patrimoine immobilier. Deux types d´approche existent, louer directement ou à travers une société, le plus souvent une Sci (Société Civile Immobilière).
Constituer son patrimoine immobilier en louant en nom propre
Le premier pas des investisseurs immobiliers est l´acquisition d´un bien immobilier en le louant directement ou à travers une agence, c´est ce que l´on appelle louer “en nom propre”. Deux modèles d´investissement sont alors disponibles : La location de logements “nus” ou alors la location de logements meublés ou commerciaux. Deux types de régimes fiscaux peuvent s´appliquer le système réel ou alors microfoncier (pour les biens immobiliers nus) et micro-Bic (bénéfices industriels et commerciaux) pour les meublés et logements commerciaux). L´avantage de ce type d´investissement sont les revenus locatifs réguliers et relativement prévisibles. La constitution d´un patrimoine immobilier est réel mais secondaire dans ce type de stratégie.
Micro-Bic et microfoncier
Le régime micro-bic ou microfoncier concerne les investisseurs recevant moins de 15000 euros de revenus locatifs par an tandis que le régime micro-BIC a une limite à 72 600 euros par ans. Ce type d´investissement est plébiscité pour les personnes recherchant à se constituer un patrimoine immobilier mais surtout s´assurer des revenus complémentaires. En effet, le régime micro-Bic permet un abattement forfaitaire de 50 % et le microfoncier de 30%. C´est à dire que l´investisseur déduit 50 % ou 30% de ses revenus et le taux d´imposition se calcule sur la partie restante.
Le régime réel
Au-delà de 15 000 euros de revenus fonciers (bien immobilier loué nu) et de 72 600 euros de revenus Bic, le régime réel d´imposition s´appliquera. Les investisseurs voulant se constituer un patrimoine immobilier choisissent en général le régime réel car il permet de déduire les frais d´acquisition du bien immobilier (intérêt de l´emprunt, frais, petits travaux) en utilisant le déficit foncier. Ainsi le revenu généré par la location des biens immobiliers n´est pas entièrement transféré à l´investisseur (et donc imposé) mais réinvesti.
LMNP, Loueur Mobilier Non Professionnel
Une autre manière d´investir dans l´immobilier est d´investir dans une résidence de tourisme, une résidence d´affaire, une résidence étudiante, une résidence sénior ou un Ephad. L´investisseur peut profiter d´une très bonne rentabilité grâce au statut LMNP mais cette stratégie est celle qui correspond le moins à la constitution d´un patrimoine immobilier et le plus à la recherche de revenus locatifs et de défiscalisation.
Créer une Sci, le meilleur moyen pour constituer un patrimoine immobilier
Le problème de la location en nom propre est que l´investisseur a très peu de moyens de contrôler le flux de revenus locatifs. Pour un investisseur dont l´objectif principal est de constituer un patrimoine immobilier, recevoir mensuellement ces revenus ne permet pas d´avoir une gestion active de son patrimoine immobilier. Pour cela, les investisseurs choisissent de créer une Société Civile Immobilière (Sci). Une des conditions est qu´il faut être au moins deux personnes pour la création d´une Sci et il existe deux types de régime d´imposition.
La Sci à l´impôt sur le revenu
L´avantage de la Sci est que l´investisseur peut “laisser” l´argent à l´intérieur de la Sci. C´est à dire que les revenus locatifs ne sont pas forcément retirés de l´entreprise. La règle est : Pas de revenu distribué, pas d´impôt. L´investisseur peut ainsi réinvestir directement les revenus locatifs dans la Sci pour augmenter son patrimoine immobilier. Une Sci à l´impôt sur le revenu a essentiellement la même fiscalité que de louer en nom propre au régime réel.
La Sci à l´impôt sur les sociétés
Des deux régimes d´imposition, la Sci à l´impôt sur les sociétés est celui qui offre le plus de possibilité pour se constituer un patrimoine immobilier conséquent. Ici, les revenus retirés de la Sci sont imposés sur le barème de l´impôt sur les sociétés, c´est à dire un taux de 15% jusqu´à 38 120 euros, 28% jusqu´à 500 000 euros et 33,33 pour les revenus locatifs supérieurs.
L´avantage de la Sci à l´impôt sur les sociétés est que tous les frais sont déductibles des impôts, de l´amortissement de l´achat du bien immobilier et donc peuvent être réinvestis.
Se constituer un patrimoine d´immobilier papier ?
Il existe aussi la possibilité d´acheter des parts de Scpi, Opci ou Siic. Ici l´investisseur n´achète pas un bien immobilier mais des parts de sociétés qui investissent dans l´immobilier. Les investisseurs se tournent vers ce type d´investissement pour diversifier leur patrimoine et diminuer les risques liés à une concentration trop grande d´investissement dans une même catégorie d´actifs et augmenter leur patrimoine financier.