Pour investir dans la pierre plusieurs moyens sont disponibles. On peut financer l´achat de sa résidence principale, investir dans l´immobilier locatif ou encore investir dans les Scpi, l´immobilier papier.
Pourquoi investir dans la pierre ?
L´investissement immobilier a une particularité qui le distingue de tous les autres types d´investissement. Ce type de placement financier est l´unique moyen d´investir sans utiliser uniquement son argent, grâce au levier du crédit. En effet, grâce aux banques, on peut emprunter de l´argent à bas taux pour le faire fructifier avec un rendement supérieur en l´investissant dans l´immobilier. Pour comprendre ce phénomène, imaginons qu´on réalise un emprunt bancaire d´un montant de 100 000 euros au taux de 2% par an, ce qui représente alors coût de 2000 euros par an. Grâce à cet emprunt, on achète un appartement qu´on loue 300 euros par mois.
Le revenu locatif brut sera de 3600 euros (300 fois 12, le nombre de mois de l´année) et donc 1600 euros de plus que le coût de l´emprunt. On fait donc ici un bénéfice brut de 1600 euros par an en plus de se constituer un patrimoine immobilier. Ce principe de base s´appelle l´effet de levier et est l´un des plus grands avantages d´investir dans la pierre.
Devenir propriétaire de sa résidence
Le premier réflexe des français ou des belges est de devenir propriétaire de l´endroit où on habite. Ici le taux de rendement est très bon car en plus de la constitution du patrimoine immobilier, on économise le prix du loyer que l´on paie lorsque l´on n’est pas propriétaire. On sait déjà comment trouver l´endroit qui nous plait et il est facile de s’imaginer y vivre. Pas besoin de faire d´étude de marché pour connaitre le rendement de votre placement immobilier ni de chercher de locataires ou investisseur.
Pourquoi acheter sa résidence n´est pas la meilleure solution ?
Investir dans la pierre en achetant sa résidence dans le but d´y vivre jusqu´à l´extinction du prêt bancaire peut ne pas être la meilleure solution pour plusieurs raisons. La première est qu´en dépensant votre épargne comme apport dans le prêt immobilier, cette épargne durement accumulée sera dépensée et ne pourra plus servir de liquidités pour d´autres placements immobiliers. Le loyer que vous économiserez est justement une économie et non un revenu. Personne ne vit de ses placements immobiliers en habitant dans son bien. On lie son argent pour une durée relativement longue à un achat très souvent émotionnel, son foyer. On peut investir dans la pierre d´autres façons, l´avantage de l´achat de sa résidence principale restant surtout la sécurité que cet investissement apporte ainsi que la faible imposition.
Investir dans la pierre et recevoir des revenus réguliers
Ici, le point de vue est différent, il s´agit d´un placement immobilier, investir dans la pierre sans pour autant y habiter. Deux possibilités existent, acheter un bien immobilier et le louer ou alors réaliser un placement immobilier “papier”, c´est à dire, acheter des parts d´une entreprise immobilière.
Acheter un logement pour le louer
Beaucoup d´investisseurs choisissent d´investir dans l´immobilier locatif en achetant une résidence et en la louant pour profiter des revenus locatifs comme d´un revenu complémentaire ou même de revenu principal, c´est ce que l´on appelait les “rentiers”. Pour cela, il suffit de rechercher un bien immobilier et il est conseillé de faire une étude de marché. Évaluer la demande locative dans la ville ou le quartier où l´on achète le bien, comparer avec le taux de vacances locatives dans les environs, évaluer le risque d´impayés et penser à l´évolution du prix du bien dans la zone concernée.
Le taux de vacances locatives est le taux d´occupation des logements, par exemple, un taux de vacances locatives de 10% signifie que dans une zone donnée, un logement sur dix n´est pas occupé ce qui signifie, pas de loyers perçus pour le propriétaire. La location de meublés, logements loués avec le mobilier inclus bénéficie de la meilleure fiscalité en France avec de multiples déductions d´impôts notamment sur les frais de notaire, de copropriété et du calcul de l´amortissement. Il ne faut pas oublier que l´impôt sur le revenu s´applique sur les revenus locatifs.
Le risque d´acheter un logement pour le louer
Un des plus grands risques est de perdre le revenu locatif si le bien immobilier reste inoccupé ou en cas de problèmes de paiement des loyers. Ce type de placement immobilier n´est pas diversifié car on peut en général acquérir peu de biens immobiliers et donc le risque de loyers impayés ou de logement vide peut vous faire perdre 100% de vos revenus locatifs escomptés, et ce durant parfois un long moment.
Acheter des parts de Scpi
Pour diversifier ses placements immobiliers, il faut considérer acheter des parts de Scpi, Société Civile en Placement Immobilier, c´est ce que l´on appelle la “pierre papier”. Ce sont des entreprises de gestion immobilières régulées par l´Autorité des Marchés Financiers, l´organisme qui s´occupe de réguler les valeurs mobilières. C´est ce même organise qui régule les marchés d´actions de société en bourse et on y retrouve le même type de fonctionnement. Les avantages de ce type de placement immobilier sont nombreux.
La Scpi s´occupe de la gestion des actifs immobiliers, on évite ainsi les tâches de recherche de bonnes affaires, de problèmes liés aux impayés ou de taux de vacances. On peut également commencer à investir avec quelques milliers d´euros et ce, avec une diversité de portefeuille de biens immobiliers supérieure. Ces sociétés de gestion disposent en général d´un capital important leur permettant une stratégie patrimoniale moins concentrée sur quelques biens, régions ou villes. Grâce à ces Scpi, on peut aussi investir dans l´immobilier de bureaux, d´entrepôts ou de logistique. Pour ne pas avoir tous ses revenus dépendants de l´immobilier résidentiel, ce type de placement immobilier permet d´entrer facilement sur des marchés nécessitant des investissements de plusieurs centaines de milliers d´euros.
Les inconvénients des Scpi
Un des plus gros désavantages de ce type de placement immobilier est que l´effet de levier est moindre. Il est plus difficile d´emprunter de l´argent à votre banque pour l´investir dans ce type de placement. Il faut aussi faire suffisamment de recherche sur les sociétés de gestions qui gèrent ce type de produit financier car vous n´aurez pas voix au chapitre concernant les décisions de cette Scpi.