Lorsqu´on loue son bien immobilier, plusieurs risques peuvent survenir et grever la rentabilité de son investissement. Comment gérer ces risques, c´est à dire, comment s´en prémunir et lorsqu´ils se concrétisent, comment y faire face.
Qu´est-ce que sont les risques locatifs ?
Le terme risque locatif recouvre plusieurs réalités qu´il faut d´abord définir. Les risques locatifs désignent les risques qu´un investisseur immobilier prend lorsqu´il place son bien sur le marché locatif.
Le risque de destruction du bien immobilier
En France, tous les locataires doivent contracter une assurance habitation liée à la location du bien immobilier qu´ils vont occuper. Si le locataire ne peut pas prouver que cette assurance a été souscrite, le propriétaire du bien immobilier peut la souscrire à sa place et additionner le prix de l´assurance au prix du loyer. De ce côté le propriétaire du bien immobilier est donc obligatoirement protégé.
Le risque lié aux conditions familiales des locataires
Un risque locatif notable est lié au divorce des locataires ou à la disparition de la personne ayant signé le bail. En cas de divorce, les conséquences peuvent être la suspension du paiement du loyer ou des personnes se rejetant la responsabilité du logement. Il est important pour un investisseur immobilier qui loue à plusieurs personnes d´inclure une clause de solidarité. Si un des locataires ne veut pas payer, ils seront tenus d´assurer collectivement le paiement du loyer.
En cas de décès du locataire, le bail peut être transmis au conjoint, concubin ou toute personne à charge qui résidait dans le bien immobilier depuis au moins un an. Cette transmission du bail n´est pas automatique et ce sont les bénéficiaires de cette mesure qui doivent en prendre l´initiative.
Risque locatif du locataire qui représente une nuisance
Un bien immobilier loué à un tiers n´exclue pas le propriétaire de ses responsabilités. Dans le cas où le locataire ne respecterait pas les règles de copropriété, le propriétaire peut être tenu responsable par différentes instances. Un locataire ne payant pas son loyer représente aussi une perte de revenu locatif pour l´investisseur immobilier. Dans ces deux cas, l´investisseur peut se prémunir de ce risque en définissant une clause de résiliation dans le bail.
Le risque locatif lié à la non-occupation du bien
Après avoir vu les risques locatifs liés au locataire, il faut prendre en compte le risque de ne pas avoir de locataire. Un investissement immobilier est en général un investissement lourd qui nécessite d´être rentable rapidement et régulièrement. Les biens immobiliers sont généralement acquis avec l´effet de levier du crédit bancaire. Le remboursement des prêts implique donc de pouvoir utiliser une partie ou la totalité de ses revenus locatifs pour rembourser la banque.
Si l´investisseur immobilier ne trouve pas de locataire à la mise sur le marché du bien (la carence locative) ou entre deux locataires (la vacance locative), c´est une perte directe pour l´investisseur qui peut même mettre en péril la viabilité de l´investissement.
Comment gérer les risques locatifs
Comme on vient de le voir, les risques locatifs sont nombreux et sont le quotidien de tout investisseur immobilier. Ces risques ne doivent pas constituer un frein à l´ambition légitime de constituer un patrimoine immobilier en vue de vivre de ses revenus locatifs.
Mettre son bien immobilier en gestion
Un investisseur immobilier peut décider de mandater une agence immobilière qui s´occupera des formalités administratives et de la commercialisation du bien.
La première option à considérer est de déléguer la gestion de son bien immobilier à une agence immobilière. L´investisseur immobilier ne perd plus son temps et l´agence immobilière s´occupe de tout. Mais cette tranquillité a un coût, de l´ordre de 8% des loyers. Il faut ajouter à ces frais le coût des relocations, lorsque l´agence doit trouver un nouveau locataire. Ce dispositif a aussi des inconvénients car la gestion locative n´est pas le cœur de l´activité des agences immobilières et elles peuvent être moins efficaces dans la commercialisation du bien. En France, on estime qu´un quart des investisseurs immobiliers dans la location n´ ont qu´un bien à louer et un autre quart de 2 à 3 biens immobilier. Dans ce cadre, pour un investisseur possédant moins de 3 biens immobiliers, la gestion du risque locatif peut se faire directement par l´investisseur immobilier sans être trop chronophage.
La caution et la Garantie de loyer impayé
Pour se prémunir d´un défaut de paiement du locataire, la caution est une disposition gratuite et facile en mettre en œuvre. L´investisseur pourra demander à la personne s´étant porté caution le paiement des loyers dus. Une assurance garantie loyer impayé peut-être contractée. Dans ce cas, l´investisseur sera indemnisé si le locataire ne paie pas les loyers. Il existe différents types de contrats d´assurance et le coût varie de 2 à 3,5% des loyers reçus. Des clauses peuvent être ajoutées, comme l´assurance carence locative et l´assurance vacance locative pour que l´investisseur soit le mieux protégé.
Gérer les risques en étant réactif
Le meilleur moyen de gérer le risque immobilier est d´être réactif.
- Concernant la vacance locative. Dès la réception de l´avis de fin du bail du locataire, le bien immobilier doit être proposé à la location. Il est possible de faire visiter l´appartement occupé par le locataire même si celui-ci a le droit de refuser.
- Concernant le risque de loyers impayés, si une personne se porte caution pour la location du bien immobilier, l´investisseur doit avoir son contact pour pouvoir la joindre le plus vite possible. Il est conseillé de demander le paiement du loyer à date fixe par virement automatique du compte bancaire du locataire. Ceci dans le but de pouvoir déceler le moindre problème de règlement des loyers le plus rapidement possible. Ainsi, la simple oublie de paiement du loyer est écartée et l´investisseur peut voir la nature du problème.
Si un locataire est en retard dans le paiement du loyer, il faut que l´investisseur immobilier cherche à en savoir le plus rapidement possible la raison. Ce peut être un oubli, un problème technique ou un problème financier. Un mois de loyer en retard peut facilement être réglé en plusieurs fois sur une année. Par contre, à partir du deuxième loyer non-payé, la situation peut devenir critique pour échelonner la dette sur une année pour le locataire et pour la santé financière de l´investisseur immobilier.
Il est toujours conseillé de rechercher la conciliation car les procédures pour recouvrer les loyers non-payés sont longues et ne bénéficient pas à l´investisseur immobilier.