Le risque d´avoir des locataires indélicats qui ne paient pas leur loyer est le cauchemar des investisseurs immobiliers qui n´ont pas encore commencé à investir dans l´immobilier. En effet, en France, 98% des loyers sont payés et cette peur est donc injustifiée. Ce sont en général des investisseurs qui ne connaissent pas le marché immobilier locatif qui utilisent cet argument pour ne pas investir dans l´immobilier.
Les loyers impayés, une phobie ?
Comme dit précédemment, 98% des loyers sont payés en France. Les loyers impayés représentent donc une très faible probabilité dans le paradigme de l´investissement immobilier. Le risque d´un krach boursier ou de vol est bien plus élevé. Alors, d´où vient cette phobie ?
Il est vrai que même représentant juste 2%, les loyers impayés peuvent représenter une source de problèmes importante. La législation protége les mauvais payeurs et la seule personne lésée est souvent le propriétaire du bien immobilier. Les procédures sont très longues et représentent une perte sèche pour l’investisseur immobilier sur plusieurs mois voire plusieurs années. Même ayant une probabilité très faible, l´incidence de ce risque peut provoquer des graves conséquences, voyons donc comment s´en prémunir au maximum et que faire en cas de loyer impayé.
Éviter les loyers impayés en choisissant son bien immobilier
Une des premières choses à faire est d´investir dans un bien immobilier diminuant au maximum les risques de loyers impayés. Par exemple, la location de petites surfaces est moins soumise à ce risque car le loyer demandé est plus faible. Des loyers impayés résultent très souvent de divorce ou de problèmes familiaux. Avec une petite surface, il s´agit généralement d´une location pour une personne seule. On peut aussi opter pour la colocation, en louant à plusieurs locataires, le risque que tous les colocataires ne paient pas leur loyer en même temps est moindre.
Les locations de court terme ou sur des plateformes internet de location permet aussi de louer son bien immobilier sur de plus petites périodes où le risque de loyer impayé est plus faible et avec des conséquences moins impactantes. Très souvent, le locataire paiera en avance ce qui réduira le risque de loyer impayé à 0%.
Se protéger contre les loyers impayés
En plus du choix du bien immobilier et le type de location, plusieurs moyens permettent d´éviter de perdre ses revenus locatifs.
Le choix du locataire
Le premier critère est le choix du locataire. On estime qu´il faut que le locataire dispose d´un revenu mensuel trois fois supérieur au montant du loyer. Il est donc convenu que l´on pense qu´une personne avec un salaire net de 1 200 euros ne peut pas payer un loyer supérieur à 400 euros par mois. Comme lors d´un entretien d´embauche, le locataire doit avoir un C.V. répondant aux attentes et une attitude adaptée. Le dossier de location joue ici le rôle du C.V.
La caution, garantie gratuite
Le propriétaire du bien immobilier peut demander au locataire une personne physique pour se porter caution solidaire. Dans ce cas, c´est cette personne qui paiera les loyers impayés. Cette solution gratuite permet une plus grande sécurité concernant les loyers impayés. Prenez bien soin d´avoir toutes les coordonnées du garant et de s´assurer de sa fiabilité financière.
Qu´est-ce que c´est Visale ?
La garantie Visale est une garantie de l´état couvrant les loyers impayés. Le locataire doit remplir un dossier au service administratif concerné et l´organe gouvernemental Action Logement remboursera le propriétaire, le bailleur jusqu´à 1300 ou 1500 euros selon que le bien immobilier se trouve à Paris ou ailleurs en France.
La garantie loyers impayés
La garantie loyers impayés (Gli) est une assurance qui couvre la perte de revenus locatifs liés aux loyers impayés. Le prix de cette police d´assurance est d´environ 1 à 2% du loyer annuel. Ce type d´assurance comprend en général une franchise d´un ou plusieurs mois avant de pouvoir être activée et peut être une solution pour sécuriser ses flux de revenus locatifs.
Comment éviter les loyers impayés facilement ?
Comme nous venons de le voir, de nombreux dispositifs permettent de se protéger en cas de loyers impayés. Le choix du bien immobilier et du type d´exploitation locative permet également de diminuer les risques, mais si cela se produit, comment éviter que les loyers ne soient pas payés ?
Demander le paiement du loyer à date fixe
La première chose à faire est que le locataire soit habitué à payer le loyer à date fixe. Cela lui permet de prévoir un échéancier de ses dépenses et bien faire comprendre le caractère prioritaire du paiement du loyer.
Le prélèvement automatique
Pour simplifier le paiement automatique et régulier du loyer, il faut convaincre votre ou vos locataires d´autoriser sur son compte bancaire le prélèvement régulier et automatique du loyer. Cela simplifie votre comptabilité et permet aussi de pouvoir révéler très rapidement le moindre problème.
Que faire en cas de retard de loyer ?
Le meilleur moyen pour éviter les loyers impayés est d´être très réactif, il faut que vos locataires comprennent très rapidement que le non-paiement du loyer a des conséquences graves. C´est pourquoi le paiement à date fixe par prélèvement automatique est important pour pouvoir agir dès que possible. En cas de retard, il est conseillé de parler de manière calme et ouverte avec votre locataire. Tout loyer impayé est avant tout un loyer en retard et c´est à ce moment que la situation peut se régler le plus facilement. C´est le premier loyer impayé qui est le plus important. En cas de problème, le propriétaire peut faire un échéancier sur 3 ou 6 mois pour combler le retard de loyer. Par contre, faire un échéancier sur deux mois de loyers impayés devient problématique.
Le locataire a peut-être eu simplement un problème avec sa banque ou le service de comptabilité de son travail. Il est important de poser des questions ouvertes et de ne pas s´énerver inutilement. Si le locataire ne peut ou ne veut simplement pas payer le loyer, il faudra alors faire jouer la caution solidaire, la Gli ou une autre protection que l´on a mis en place dans la protection contre les loyers impayés.