Les revenus fonciers sont tout simplement l´argent que l´on reçoit de la location de propriété “nue”. C´est à dire des propriétés qui sont louées non meublées. Ce type de revenus provient généralement d´un bien que vous possédez et que vous louez mais peut aussi provenir de revenus liés à une Scpi ou de certaines Opci. Il existe deux régimes, le régime réel et le régime micro-foncier. On peut également penser à la location de meublés mais il ne s´agit plus de revenus fonciers mais de Bénéfice Industriels et Commerciaux (BIC). Les revenus liés à un investissement immobilier peuvent également être taxés comme des revenus financiers.
Augmenter ses revenus fonciers passe par une diminution du taux de vacance
Le taux de vacance est le pourcentage de votre patrimoine immobilier qui est à louer mais qui est présentement vide. Par exemple, un investisseur détenant quatre appartements dont un qui n´a pas de locataire a un taux de vacance de 1 divisé par 4, c´est à dire 0,25 ou 25% quand on multiplie ce résultat pas 100. Pour un investisseur immobilier qui attendait 1 000 euros de loyer par appartement, il ne recevra que 3 000 euros de loyers au lieu des 4 000 euros qu´il pouvait en espérer.
Comment diminuer son taux de vacance ?
Diminuer son taux de vacance signifie tout simplement trouver des locataires, pour cela, n´hésitez pas à utiliser tous les moyens modernes disponibles. Il est devenu aujourd´hui très facile de faire sa promotion sur internet. Des solutions existent pour créer des sites internet en quelques clics. Pour des investisseurs dans la pierre à proximité d´universités ou de centre d´affaires, il est même essentiel de proposer ce moyen de communication à ses locataires et de participer aux groupes de discussion sur les réseaux sociaux, des milliers de locataires sont à la recherche de votre logement.
L´apparence du bien sera également très importante, une légère rénovation permettra d´obtenir l´effet “waouh”. Même une petite surface bien agencée avec la participation d´un photographe pour poster sur les réseaux sociaux permet de générer un regain de notoriété toujours bienvenue. L´effet sera démultiplié pour les investisseurs disposants de plusieurs logements vacants.
Comment augmenter le prix des loyers pour augmenter ses revenus fonciers ?
Avec le taux de vacances, le rêve de tout investisseur immobilier est que ce taux tombe à 0% et que tous ses biens immobiliers soient loués. Une fois cette étape réussie et que 100% du capital investi est productif, on peut penser à augmenter la rentabilité, ce qui passe par une augmentation du prix des loyers.
Comment augmenter le prix d´un loyer en cours de bail
La première chose à prendre en compte est, comme très souvent dans l´investissement immobilier, ce que dit la loi. La revalorisation des loyers est possible chaque année à la date anniversaire en suivant le taux de l´Insee : Le taux d´indice de référence des loyers. Pour un appartement dont l´anniversaire du bail se trouve dans le premier trimestre de 2020, l´augmentation maximum est de 0,92% par exemple.
Comment augmenter le prix d´un loyer entre deux locataires
Entre deux locataires, l´évolution du loyer n´est pas libre partout en France. Attention spécialement au cas particulier de Paris intra-muros où l´encadrement des loyers limite la possibilité de détermination libre des loyers. Il y a également 28 agglomérations considérées en zones tendues où le montant du loyer est réglementé. Même dans le reste de la France des conditions spéciales peuvent s´appliquer.
Diminuer ses impôts pour augmenter les revenus nets locatifs
Avec un taux de vacances à 0% et une augmentation du prix des loyers reçus relativement limitée, la solution pour augmenter ses revenus fonciers peut passer par une réduction des impôts fonciers. En général, vous serez imposé à 15,5% plus le taux de votre tranche marginale d´imposition.
Le régime micro-foncier
Pour les investisseurs immobiliers qui reçoivent moins de 15 000 euros par an, vous pouvez utiliser le régime micro-foncier. Dans ce cas, vous êtes imposables sur seulement 70% des loyers reçus. Le calcul de vos impôts se fera donc sur cette base. Ce régime est très intéressant lorsque vous avez peu de charges à déduire de la location de votre bien immobilier. On peut penser ici à une participation dans une Scpi car le patrimoine investi dans une Scpi est considéré comme un revenu foncier. Il faut cependant bien calculer l´intérêt de ce régime car il propose très peu de déductions. Par exemple, le coût de l´emprunt qui a servi à l´achat du bien immobilier n´est pas déductible des impôts dans ce type de régime. En fait, très peu de charges sont déductibles et si les 30% d´abattement peuvent être appréciables, on peut très bien opter pour le régime réel si l´on pense pouvoir déduire de plus grands montants de ses impôts.
Le régime réel
Le régime réel concerne obligatoirement les investisseurs qui reçoivent plus de 15 000 euros de revenus fonciers par an et même tous ceux qui veulent bénéficier des abattements fiscaux. Ici, on peut déduire toutes les charges liées à l´acquisition et à l´exploitation locative de ses biens immobiliers. Ces charges comprennent notamment les intérêts de l´emprunt, le coût des rénovations, etc… Le régime réel permet également de bénéficier des avantages des lois Pinel ou Malraux.
L´avantage des Scpi dans un contrat d’assurance-vie
La possibilité d´investir dans un Scpi à travers votre assurance vie permet une fiscalité bien plus légère. Il s´agit ici de personnes qui n´ont pas besoin des revenus fonciers immédiatement mais qui veulent se constituer un patrimoine. En effet, en plaçant une partie de son assurance vie une Scpi, on investit dans l´immobilier sans payer les prélèvements sociaux de 15,5%. De la même manière, si vous vendez vos parts de Scpi pour réinvestir dans une autre Scpi, vous ne serez pas imposé sur les plus-values. En fait vous ne serez imposable qu´en cas de retrait de fonds de votre assurance vie et ce, avec une fiscalité plus favorable après 8 ans de détention.