Comment acheter un logement au plus bas ?

En raison de la grande part de risque dans l’achat immobilier, toute décision d’investir doit être mûrement réfléchie. Avant de s’investir dans l’acquisition d’un logement, il serait plus judicieux d’analyser le marché. C’est le moyen de passer à l’achat au bon moment. Il est aussi important de préparer les arguments pour la négociation du prix. Découvrez les astuces pour acheter un logement au plus bas.

Choisir le bon moment pour acheter

Lors de l’éclatement d’une bulle immobilière

Il est tout à fait possible de connaître à l’avance le moment où les prix de l’immobilier sont nettement élevés. Cela se produit pendant une période dite « bulle immobilière » où la demande devient plus importante que l’offre. Il faut donc éviter à tout prix d’acheter une maison ou un appartement à ce moment. Attendre l’éclatement de la bulle pour acquérir un logement serait alors une option intéressante. Vous devez néanmoins suivre l’évolution des prix de l’immobilier sur le marché pour être au fait de la période favorable à l’achat.

Lors d’un lancement d’un programme immobilier

Le meilleur moment pour obtenir de beaux rabais, c’est lors d’un lancement de logements neufs. La promotion d’un nouveau programme immobilier oblige les organisateurs à accorder des conditions d’achat très avantageuses aux premiers acquéreurs. Pour ne pas rater une occasion en or, vous devez vous tenir informé de tous les événements immobiliers récents. Les offres promotionnelles sont toujours communiquées au grand public via une newsletter ou un support publicitaire.

À la fin d’une promotion immobilière

Les conditions avantageuses liées à une promotion immobilière sont suspendues peu après son lancement. Elles reprennent généralement à la fin de la commercialisation du programme immobilier. Cette technique de vente appelée « queue de programme » est utilisée par les promoteurs immobiliers pour accélérer la liquidation des derniers lots non pris.

Les rabais peuvent même être beaucoup plus attractifs que lors du lancement. Le choix serait probablement plus limité, mais la qualité est assurée. La plupart des logements disponibles à la fin de la commercialisation ont juste été délaissés par les acquéreurs suite au refus de leur crédit immobilier.  

Préparer la négociation

Repérer les défauts du logement

Lors de la visite du logement à acquérir, il faut chercher à identifier toutes ses imperfections. Le but est de pouvoir l’acheter au plus bas en évoquant ces points faibles lors de la négociation. Si vous n’avez pas pu repérer tous les défauts de la maison ou de l’appartement de votre choix, demandez à revisiter l’endroit. Prenez note de toutes les remarques que vous utiliserez à votre avantage pour faire baisser le prix. Parmi les points faibles probables, vous pouvez déceler des travaux à prévoir, un style d’aménagement démodé, une faille au niveau du système d’isolation, d’aération…

Préparer les arguments à avancer au vendeur

Après avoir listé les points faibles de la maison ou l’appartement que vous comptez acheter, prenez le temps de réfléchir à vos arguments. Ne laissez rien au hasard en vous croyant capable d’improviser au moment de la négociation de prix. Vous serez en présence d’un bon commercial qui ne se laisserait pas avoir facilement dans une bonne affaire. Plus, vous vous êtes bien préparé, plus vous serez persuasif dans vos propos. Intégrez dans vos arguments la notion de prix trop élevé en soulignant que ce point vous fait hésiter. Vous réussissez votre coup si le vendeur accepte de baisser le prix.

Commencer par un prix très bas

Lors de la négociation du prix avec le vendeur, avancez vos arguments. Restez naturel dans vos propos pour ne pas montrer que vous avez tout préparé à l’avance. L’idée est de faire constater au vendeur que les manques à combler sont bel et bien là. Lorsque le vendeur commence à réviser sa proposition, vous annoncez un prix beaucoup plus bas de votre côté. Vous vous êtes déjà fixé un plafond en tête, mais il faut partir avec une proposition très éloignée de ce plafond. Le but est de maximiser la chance de tomber sur le prix que vous avez envisagé.

Opter pour un logement situé dans une zone prioritaire

Dans les QPV et les zones ANRU

Un autre moyen d’acheter un logement au plus bas, c’est de le choisir parmi les appartements neufs d’un Quartier Prioritaire de la Ville ou QPV. L’immobilier est également proposé à bas prix dans les zones d’aménagement et de rénovation urbaine ou ANRU. En plus du coût nettement réduit du logement dans ces zones prioritaires, la TVA appliquée y est nettement réduite. 5,5 % contre 20 % sur les autres territoires, c’est très économique pour l’acheteur même s’il doit se soumettre à certaines conditions pour en bénéficier. Vous trouverez la liste des zones prioritaires dans l’Atlas des QPV et des zones ANRU.

Remplir les conditions requises par les zones prioritaires

Pour acheter un logement plus bas en l’acquérant sur les territoires prioritaires, pensez à faire du logement votre résidence principale. Vous ne devez donc l’utiliser à des fins professionnelles ni en tant que domicile secondaire. Les plafonds de prix et de ressources sont à déclarer et revaloriser annuellement. Vous le faites tous les 1er janvier. L’objectif est de faire correspondre ces plafonds à ceux des ressources PLS ou Prêt Locatif Social avec une majoration de 11 %. C’est la condition exigée pour bénéficier de la TVA réduite. Il suffit de l’accepter officiellement et d’avoir votre chez-vous à moindre coût.

Opter pour l’achat groupé

Cette option permet d’acheter un logement au plus bas. Il s’agit de vous joindre à d’autres particuliers via une Société Civile Immobilière par exemple. L’obtention d’un crédit immobilier sera facilitée et moins couteuse. Une fois le bien immobilier acquis, il faut le partager entre les acquéreurs. Il est possible de l’occuper à tour de rôle ou de choisir un autre type d’occupation selon la décision commune des propriétaires. Vous pouvez l’utiliser comme résidence secondaire.  À noter que la SCI peut intervenir dans la création de la gouvernance politique de l’immobilier en cas de besoin.