Investir dans l’immobilier sans apport est important, quand on peut le faire, car cela va nous permettre de garder notre épargne pour sécuriser notre investissement.
– Pourquoi ne pas mettre d’apport ?
Dans la tête de beaucoup de personnes, il faut systématiquement un apport personnel quand on achète un bien immobilier. Alors, oui, on pourrait croire que c’est une bonne chose, car ça réduit le montant total du crédit (et donc son coût). Pour acheter sa résidence principale OK, mais pour investir dans l’immobilier locatif NON !
En effet en injectant notre épargne dans le crédit on va avoir 3 problèmes :
- plus d’apport pour les prochains investissements,
- un effet de levier bancaire réduit,
- plus, ou plus beaucoup, d’épargne de sécurité.
Investir sans apport dans l’immobilier pour son 1er voir 2 ou 3e investissement, c’est faisable. Donc imaginez maintenant que vous avez 10 000 € d’épargne et que vous les injectez en totalité dans votre premier investissement.
Si vous faites cela, quand la banque va vous demander un apport obligatoire (car au bout de plusieurs investissements, les banques ne prêtent généralement plus sans apport), vous n’aurez plus cette épargne de côté et vous allez vous retrouver ralenti dans vos projets, ou stoppé net.
L’effet de levier bancaire
Alors, déjà, qu’est-ce que l’effet de levier bancaire ? C’est le fait d’emprunter de l’argent à une banque pour acheter votre appartement, qui sera remboursé par les loyers de votre ou vos locataires.
En clair, vous empruntez de l’argent que vous n’avez pas, pour au final, au bout de 15, 20 ou 25 ans, être propriétaire de ce bien tout en ayant touché des loyers pendant tout ce temps !
Et si vous avez fait un investissement rentable, c’est-à-dire un investissement qui vous dégage un excédent de trésorerie, qui vous permet d’encaisser du cash directement dans votre poche chaque mois, c’est encore mieux !
Épargne de sécurité
Encore une bonne raison de ne pas investir sans apport pour son premier investissement locatif : le besoin de conserver une épargne de sécurité.
Imaginez que vous utilisiez toute votre épargne pour faire votre crédit et que pendant les travaux de rénovation, il y ait un imprévu. Par exemple : un parquet à changer, une très mauvaise isolation, etc.
Si vous n’avez pas un peu d’épargne pour palier à cette éventualité, vous ne pourrez pas finir votre chantier, donc vous ne pourrez pas le louer. Qui dit, pas de location, dit, pas de loyer qui tombe !
– Comment demander un financement sans apport ?
Pour investir sans apport dans l’immobilier, il faut déjà, pour moi, trouver un bien rentable. C’est-à-dire un appartement en dessous du prix du marché. Par exemple : à Bordeaux, un appartement de 30 m2 vaut 110 000 €. Vous, vous l’avez négocié à 85 000 €, c’est-à-dire en dessous de la valeur du marché. Si vous voulez en savoir plus sur l’immobilier, j’ai créé une formation vidéo complètement gratuite, vous avez juste à cliquer ici
Ensuite une fois que vous aurez signé le compromis, il va falloir amener 3 type de document au banquier :
- une estimation de la valeur, en l’état, de votre appartement,
- une estimation des futurs loyers perçus,
- les devis pour les éventuels futur travaux.
Avec cette estimation de la valeur de votre bien, vous aller montrer au banquier que vous fait une bonne affaire, car elle est en dessous du prix du marché.
Avec une estimation des futurs loyers, vous montrez à votre banquier quels revenus vous espérez percevoir grâce à cette bonne affaire.
Et avec les devis des artisans, vous montrez à votre banquier que votre projet tiens la route, qu’il est bien ficelé et que les travaux apporter une plus-value à votre appartement, donc faire augmenter encore sa valeur.
– Pourquoi investir à crédit ?
Je vais vous expliquer pourquoi je recommande d’investir en contractant un crédit immobilier. Il y a 2 points très important selon moi:
- assurance du crédit,
- effet multiplicateur du crédit.
Assurance du crédit
Imaginons que vous achetez cash un appartement à 100 000 €, en résidence principale. Vous y habitez donc avec votre famille. Au bout de 3 ans, vous tombez malade et vous décédez, votre famille hérite de l’appartement on est bien d’accord !
Maintenant, imaginons vous avez acheté ce bien à l’aide d’un crédit immobilier, en mettant 10% d’apport de vos 100 000 € d’épargne. Vous habitez donc avec votre famille dans cet appartement, et vous payer les mensualités du crédit. Au bout de 3 ans vous décédez, l’assurance contractée avec le crédit va rembourser la banque et votre famille va hériter d’un appartement payé. De plus, elle va aussi hériter de votre épargne, à savoir, les 90 000 € qu’il vous reste sur le compte. C’est l’effet multiplicateur du crédit.
Effet multiplicateur du crédit
Pour expliquer l’effet multiplicateur, je vais vous prendre un exemple.
Vous avez 100 000 € d’épargne et vous achetez un appartement cash pour un investissement locatif. Cet appartement génère un revenu locatif de 500 €. Très bien, vous avez 500 € qui tombent tous les mois et pas de crédit ! Félicitations !
Maintenant, voyons la chose différemment. En général, la banque demande 10% d’apport pour un crédit immobilier. Donc, avec 100 000 € d’épargne, vous allez pouvoir acheter 10 appartements à 100 000 € !
Imaginons qu’avec 1 appartement vous dégagiez 200 € net de charge de revenu locatif, cela veut donc dire que vous gagnez avec ces 10 appartements 200 X 10 = 2000 € !!!
Et pour, couronner le tout, vous allez vous constituer un patrimoine d’une valeur de 1 000 000 € (10 appartements à 100 000 €). Et de plus, avec 10 appartements, c’est plus facile de vendre un appartement, ce qui vous donnera plus d’apport si vous devez réaliser un plus gros investissement locatif, donc plus de cash flow.
Pour en savoir plus sur comment bien investir dans l’immobilier rentable et vous générer du cash, qui au début va être un complément de revenu, puis viendra remplacer petit à petit votre salaire : ET BIEN CLIQUEZ ICI