L´achat de logement entre amis est la nouvelle tendance du marché immobilier. La première condition est d´avoir des amis. Plusieurs options sont possibles pour réaliser ce projet une fois la première condition remplie. Ces options dépendent de l´objectif de l´achat de logement : résidence principale ou secondaire, logement neuf ou ancien, logement limité aux premiers participants ou d´autres personnes peuvent remplacer ou s´ajouter ?
Définir le projet d´achat immobilier entre amis
Lorsque l´on se lance dans ce type de projet, la première condition est de définir clairement l´objectif de cet achat. Le premier objectif est l´achat d´un logement qui sera la résidence principale des participants ou alors une résidence secondaire ? On peut aussi concevoir l´idée que l´achat du logement est une opération immobilière destinée à offrir un avantage financier aux participants, comme payer moins cher leur propre logement ou réaliser une plus-value à la vente.
Le logement sera composé de biens immobiliers individuels, comme plusieurs appartements, ou alors tous les participants partageront-ils toutes les parties du même logement ? Dans ce cas, les conditions d’achat ne seront pas les mêmes et il est intéressant de se pencher sur les différentes options.
Acheter en indivision un logement entre amis
C´est la première option d´achat de logement entre amis et la plus simple. Les participants (les amis) achètent en commun le logement. Dans ce cas, la partie payée par chacun des participants peut être écrite dans le contrat d´achat du bien immobilier et chacun est propriétaire au prorata de la somme payée. Si cette répartition n´est pas écrite dans le contrat de vente, alors la loi considère que chaque participant est à part égale.
Le principal problème de ce mode d´acquisition entre amis est que le logement est “individis”. C´est à dire qu´il ne peut pas être divisé. En pratique, cela signifie que si un des participants à l´achat veut vendre le logement ou vendre sa part, alors le bien immobilier sera mis en vente sans qu´aucun des autres co-propriétaire puisse l´empêcher. C´est donc une option qui pourrait entrainer de graves problèmes même au sein d´un groupe de très bons amis. En cas de décès d´un des participants, la situation pourrait aussi se compliquer avec les personnes ayant hérité des droits.
Créer une Sci avec ses amis
La solution la plus commune et pratique est la création d´une Société Civile Immobilière (Sci). Ici les participants n´achètent pas directement le logement en leur nom mais ils créent une société qui sera elle-même détentrice du logement.
L´avantage est que chaque participant sera détenteur d´une partie de la Sci qui elle, peut être divisée facilement. Si un des participants veut par exemple vendre sa part, alors les autres peuvent simplement la racheter ou la proposer à une autre personne.
L´autre avantage de la Sci est de définir clairement les termes de règlement d´utilisation du logement et les modalités de règlement des conflits. Par exemple, on peut stipuler dans le statut de la Sci que chaque personne pourra utiliser le logement à certaines dates ou définir le mode d´attribution de ces dates. Ceci est très pratique si l´on considère l´achat d´une résidence secondaire à partager. Le contrat de la Sci peut aussi mentionner les conditions d´exclusion d´un des participants et le mode de décision utilisé pour ce processus.
En cas d´achat d´un logement nécessitant une rénovation, le contrat de la Sci pourra stipuler la part à payer de chacun pour les travaux mais aussi déterminer les conditions de paiement “en nature”. Ceci peut intervenir lorsqu´un des participants, au lieu de payer sa part du coût des rénovations, va travailler lui-même. Il faut alors une méthode pour quantifier la valeur de ce travail et ceci peut être fixé également dans les statuts de la Sci.
C´est ce que l´on appelle un pacte d´associé et il est très fortement conseillé de le rédiger avec un spécialiste du droit qui pourra déterminer exactement les termes et vous faire profiter de son expérience avec les situations qu´il a déjà rencontré.
Construire ou acheter de l´immobilier entre amis
Un autre cas de figure peut se présenter si les amis veulent acheter un terrain et construire (ou faire construire) un logement. On peut aussi envisager le cas ou les amis décident d´acheter un logement pour le diviser entre plusieurs logements individuels. Dans ce cas, on peut créer une Sci d´attribution. Ce format permet de rassembler les fonds pour acheter le terrain ou le logement et, une fois l´achat réalisé la Sci d´attribution est dissoute et chaque participant reçoit son logement.
Comme pour les autres Sci, la sci d´attribution offre une grande souplesse et permet de définir clairement les termes du partage lors de la constitution de la Sci. À la création de la Sci d´attribution on fixe l´objet social (construction de 4 appartements par exemple), la durée de vie (jusqu´au partage du bien en lots) et les modalités de gestion. Quand la Sci d´attribution est dissoute, les amis sont propriétaires de leur lot.
Acheter et vendre de l´immobilier entre amis
Une option est aussi d´acheter un logement pour en revendre une partie et réaliser une plus-value. Dans ce cas, les participants peuvent créer une Société civile de construction vente. La constitution ressemble à celle de la Sci d´attribution et seul le partage des bénéfices est additionné. On peut voir cette option quand plusieurs amis achètent un logement et qu´ils en revendent une partie à d´autres personnes pour financer plus facilement leur propre part du logement. L´achat et la construction peuvent ainsi être financés par le groupe d´amis qui récupèrent une partie du capital investi en vendant une partie des logements.
L´achat groupé immobilier
Le terme achat groupé immobilier recouvre plusieurs réalités. Ici, il s´agit d´acheter à plusieurs un bien immobilier et le partager selon les statuts que nous avons vu. Ce type d´achat permet de créer des copropriétés entre des personnes partageant une même vision du logement. Des espaces communs peuvent être créés mais, au lieu de devoir respecter les règles de propriété, les amis peuvent vivre selon les propres règles qu´ils ont créé.