Acheter un immeuble locatif peut avoir de nombreux avantages. Certains risques sont cependant inhérents à la détention d’un immeuble locatif et leurs répercussions peuvent avoir de graves conséquences sur votre rentabilité locative.
De nombreux avantages d’acheter un immeuble locatif
En achetant un immeuble locatif, vous économisez sur le prix au m²
Tout d’abord, sachez que lorsque vous achetez un immeuble en intégralité, le prix au m² est réduit. En effet, c’est l’avantage d’acheter en gros. A l’inverse d’acheter plusieurs appartements dans différents immeubles différents, acheter l’intégralité d’un immeuble locatif vous offrira une réduction considérable sur le prix de chaque logement. De la même manière, les frais de notaire, d’agence et de crédit seront regroupés au sein d’un même et unique bien.
Vous êtes indépendant et restez seul décisionnaire
Lorsque vous achetez un immeuble locatif, vous obtiendrez le contrôle de l’intégralité de l’immeuble. Il n’y aura donc aucune copropriété. Ainsi, vous pourrez prendre votre propre décision concernant les locaux de l’immeuble.
Vous diversifiez vos loyers
Lorsque vous achetez un immeuble locatif, vous avez par conséquent plusieurs logements. Avec ce type d’investissement immobilier, vous atténuerez les risques relatifs à la location. En effet, ceux-ci seront dilués sur plusieurs logements différents.
Les inconvénients d’acheter un immeuble locatif
Acheter un immeuble locatif peut également avoir des inconvénients non négligeables. Il vous faudra donc bien prendre en considération ces risques. En effet, même si acheter un immeuble locatif peut être une excellente idée, certains inconvénients peuvent avoir de graves conséquences sur votre projet si vous ne les prenez pas en considération sérieusement.
Vous devrez constituer un effort financier important
Bien entendu, l’achat d’un immeuble locatif demande un grand effort financier. Il est tout à fait normal que l’achat d’une grande surface soit plus couteuse que l’achat d’un unique appartement. Il vous faudra également faire face à de potentielles déconvenues comme des travaux de rénovation à réaliser au sein des locaux ou les charges d’entretiens du bâtiment. En effet, étant le seul propriétaire, vous n’aurez pas le soutien financier d’éventuels copropriétaires.
De plus, lors de l’achat de votre bien, votre dossier devra être solidement constitué pour rassurer votre banque et convaincre votre conseiller de vous accorder le prêt souhaité.
Les risques liés à l’emplacement unique de tous vos appartements
Bien que l’achat d’un immeuble locatif vous offre la possibilité de diversifier vos loyers, un tel investissement a un grand inconvénient. Tous vos appartements seront situés au sein d’un même bâtiment. Vous concentrerez donc votre placement immobilier dans un seul et unique emplacement. Si cela peut grandement favoriser la gestion de votre bien immobilier, cela peut également avoir des conséquences négatives. En effet, en cas de complications liées à l’intégrité structurelle du bâtiment (incendie ou inondation), tous vos logements pourraient être affectés mettant à mal l’intégralité de votre investissement et le rendement qui en découle.
Acheter un immeuble locatif : les différentes situations possibles
Lorsque vous décidez d’acheter un immeuble locatif, plusieurs choix s’offrent à vous. Vous pouvez décider d’investir dans un bâtiment où les appartements sont déjà loués soit en intégralité soit en partis, ou vous pouvez choisir un immeuble vide d’habitant. Chacune de ces solutions a ses qualités tout comme ses défauts.
Situation 1 : Tous les appartements sont loués
Dans cette situation, vous achèterez un immeuble dont les appartements sont déjà intégralement loués. Ce type d’investissement peut être une excellente idée car le vendeur pourra vous fournir tous les chiffres nécessaires concernant la rentabilité du bâtiment. Vous aurez donc une idée globale du montant des loyers que vous recevrez et des charges à prendre en compte. De plus, le fait que le bâtiment soit déjà loué peut rassurer votre banquier ce qui facilitera votre demande de crédit.
Dans cette situation, il vous sera possible de démarrer les possibles rénovations des parties communes du bâtiment mais pas des logements. En effet, il vous faudra attendre la fin du bail pour pouvoir disposer des appartements comme bon vous semble. Néanmoins, pendant la visite, vous aurez peut être vu des rénovations à effectuer dans les divers appartements comme par exemple, refaire la cuisine, changer la tapisserie du logement, modifier l’agencement des pièces, etc.
Ces travaux devront attendre la sortie des locataires. Dans ces cas là, il vous faudra anticiper les potentiels travaux et cela, dès votre achat. Pour ce faire, n’hésitez pas à demander des devis, et à estimer le prix des opérations. Il vous faudra donc un pécule financier pour amortir le coût des travaux. Pour cela plusieurs options s’offrent à vous :
- Utiliser vos économies : Si vous avez de l’argent de côté, vous pourrez vous en servir au moment opportun pour réaliser les travaux de rénovation que vos logements nécessitent.
- Demander un prêt plus conséquent à votre banque : Lors de votre demande de crédit, vous pourrez exposer votre idée de rénovation à votre banquier pour que celui-ci vous octroie un prêt plus conséquent comprenant, entre autres, la valeur des travaux à réaliser. Néanmoins, étant donné que vous ne réaliserez pas les rénovations directement et que celles-ci pourraient arriver plusieurs années après votre achat, il est tout à fait probable que votre demande soit rejetée.
- Réaliser un emprunt différé : Dans ce cas précis, vous ne commencerez à rembourser votre crédit que plusieurs mois ou années après l’achat de votre immeuble. Cela vous permettra donc de percevoir directement vos premiers loyers et mettre cet argent de côté pour réaliser vos travaux de rénovation. Attention tout de même à ne pas rembourser votre prêt au moment où les opérations de rénovation débuteront. Cela pourrait avoir de graves conséquences sur vos finances.
Situation 2 : L’immeuble est partiellement loué
Si vous achetez un immeuble partiellement loué, vous aurez la possibilité de commencer les travaux de rénovation sur les appartements encore vides, puis de disposer de ceux-ci comme bon vous semble. Les logements déjà loués devront attendre avant de pouvoir recevoir un rajeunissement. Néanmoins, ce cas de figure vous permettra de commencer à percevoir des loyers tout en commençant les rénovations.