Pour obtenir un investissement locatif rentable il est important de suivre des stratégies réfléchies et ne jamais se précipiter. Voici pour vous les 5 stratégies à adopter pour développer un investissement locatif rentable.
Une approche d’entrepreneur en immobilier
Un investissement immobilier doit être réfléchi comme n’importe quel projet professionnel. Pour cela, pensez entrepreneur et étudiez tous les critères pouvant influencer le rendement de votre logement.
L’étude de marché
Avant de se lancer dans un investissement locatif rentable, il est nécessaire que vous étudiez le marché autour du lieu cible. Pour cela, vous devrez étudier les prix de vente du logement et l’évolution de ce prix dans le temps. Regardez également les offres de location, vous pourrez ainsi déterminer le montant moyen d’un loyer et vous pourrez avoir une idée sur le taux de vacance locative présent dans ce secteur.
Cette étude vous permettra ainsi d’en apprendre un peu plus sur le prix de financement nécessaire, le revenu moyen que vous obtiendrez et surtout sur le ratio entre l’offre et la demande locative dans le quartier de prédilection.
Enfin, identifiez bien le type de client intéressé par une location. Est-ce des étudiants ? Des familles ? Des jeunes couples ? Cela vous permettra d’élaborer un peu mieux votre stratégie locative.
L’étude de rentabilité
Par la suite, il vous faudra étudier la rentabilité de votre investissement. Pour calculer la rentabilité de votre logement, vous pouvez faire le ratio entre le flux d’argent entrant annuel (la somme des loyers) et le flux sortant (les mensualités du crédit, les charges et taxes associées au logement et votre imposition annuel). Plus votre ratio sera élevé et plus votre logement sera rentable. Il est intéressant d’avoir une rentabilité au dessus de 8% pour avoir un investissement qui s’autofinance intégralement.
Les critères à respecter à l’achat
Pour obtenir un investissement locatif rentable, il est important de préparer votre placement dès l’achat en prenant soin de plusieurs critères importants.
L’emplacement
On ne le répète jamais assez, mais l’emplacement est crucial pour la réussite d’un investissement locatif. Pour cela, privilégiez une ville et un quartier où le potentiel locatif est en hausse. Evitez les quartiers difficiles et optez pour un emplacement proche des transports en commun et avec des commerces de proximité. Plus votre quartier sera agréable à vivre et plus vous attirerez des locataires.
La typologie du logement
Le type de logement agit directement sur la clientèle visée et sur l’attractivité de votre logement locatif. Ainsi, il est préférable de :
- Opter pour un bien avec de petits travaux de rénovation
Les petits travaux vous permettront d’obtenir un bien moins cher. Il est important que les travaux restent assez petits pour ne pas avoir à trop investir d’argent supplémentaire et pouvoir mettre votre bien sur le marché locatif rapidement.
- Préférer les petites surfaces qui offrent un meilleur rendement
Les petites surfaces vous permettront d’obtenir un meilleur rendement du fait du prix d’achat plus faible du bien. Il sera cependant important de faire extrêmement attention, car dans les petites surfaces, le turnover des locataires est souvent assez fréquent ce qui engendre plus de risque de vacances locatives.
- Choisir un logement avec une grande luminosité et bon isolement
Un logement lumineux et bien isolé attirera beaucoup plus les locataires. Ceux-ci se sentiront plus à l’aise dans un logement avec une belle lumière naturelle. De plus, le montant des charges supplémentaires associées à l’électricité et au chauffage est souvent un critère important pour choisir un logement pour les locataires. Plus votre bien sera isolé et plus la facture électrique sera basse pour les potentiels locataires. C’est un réel plus !
- Pouvoir se projeter
Même si vous n’achetez pas pour vous, il est important que le logement vous plaise. En effet, plus vous arriverez à vous projeter et plus vous aurez de chance d’intéresser de potentiels locataires avec le bien proposé. Or, plus il y aura de personnes intéressées par votre logement et plus vous pourrez choisir le locataire qui habitera les lieux. Avoir le choix de son locataire permet de limiter au maximum les risques de loyers impayés et de travaux de rénovation à réaliser entre chaque locataire.
Le prix du bien
Après avoir bien étudié le prix du marché dans le quartier d’intérêt, essayez d’acheter au plus bas et en dessous du prix moyen du marché. N’hésitez pas à négocier. Cela vous permettra de sécuriser au maximum votre bien et vous permettra d’améliorer votre potentielle plus-value sur le long terme.
Le financement
Pour pouvoir obtenir un investissement locatif rentable vous aurez besoin d’un allié de choix : Votre banque. En effet, il vous faudra un crédit pour financer votre placement. Il est donc primordial de bien préparer votre dossier pour mettre toutes les chances de votre côté.
Le client idéal pour une banque
Une banque choisie consciencieusement ses clients. Plus vous aurez un profil qui rassure votre banquier et plus vous aurez de chance d’obtenir un prêt au meilleur taux. Généralement les banques préfèrent :
- Un client en CDI : celui-ci a des revenus réguliers ce qui permet de garantir le remboursement des mensualités du crédit.
- Une gestion de compte excellente : moins vous aurez de découvert et de crédit à la consommation et plus vous semblerez fiable.
- Un apport personnel présent : si vous avez une épargne ou un patrimoine financier conséquent, la banque vous accordera sa confiance plus rapidement.
Bien entendu, cela est le profil idéal pour une banque, mais celle-ci accorde également des crédits sans apport personnel à condition que le dossier soit bien structuré.
Les travaux et la mise en location
Pour obtenir un investissement locatif rentable il est important de pouvoir louer rapidement votre bien après l’achat de celui-ci. Voici un conseil pour réussir cette étape cruciale, qui vous permettra de ne pas vous endetter :
- Obtenir les clés le plus rapidement possible après l’accord de prêt : en moyenne, il s’écoule environ 3 mois entre l’accord de prêt et la signature de l’acte. A ce moment là il faudra négocier le plus possible pour obtenir les clés rapidement. Vous pourrez justifier votre demande en expliquant que vous désirez faire des travaux d’embellissement et que vous souscrivez à une assurance PNO dès la remise des clés.