Investir dans du locatif est l’une des meilleures manières de réaliser un placement immobilier. Néanmoins, ce type d’investissement comporte certains risques. Voici les 8 clés que vous devez connaitre pour optimiser au maximum votre investissement et réduire les potentiels risques.
1. Identifiez vos priorités
Pour investir dans du locatif, il est important de connaître vos objectifs et les risques que vous êtes prêt à prendre pour atteindre vos objectifs. Pour cela, il est important de bien identifier vos priorités. Celles-ci peuvent être diverses :
- Obtenir un revenu supplémentaire
- Préparer votre retraite
- Vous constituer un patrimoine transmissible
- Agrandir votre fortune
- Réaliser une plus-value
- Défiscaliser
- Obtenir une résidence secondaire.
Une fois ces priorités déterminées, vous serez capable de déterminer la durée nécessaire pour réaliser vos objectifs.
- Court terme : symbolise vos objectifs dans les 5 ans à venir.
- Moyen terme : ce sont les objectifs que vous vous fixez entre 5 et 15 ans.
- Long terme : quels sont vos objectifs dans plus de 15 ans.
Vous pourrez par exemple avoir comme priorité d’obtenir un revenu supplémentaire pour réaliser un tour du monde dans 5 ans. Vous pouvez également souhaiter devenir indépendant financièrement pour préparer votre retraite dans 20-25 ans.
Une fois vos priorités fixées et le temps pour réaliser vos objectifs déterminés, il est important de faire un point sur votre situation. Bien être conscient de votre situation financière vous permettra de déterminer votre profil risque et vous permettra également de déterminer votre stratégie pour investir dans du locatif. Pour cela, ces quelques questions devraient vous aider.
- Quel est le montant annuel de vos impôts ? Quelle est votre fiscalité aujourd’hui ?
- Combien gagnez-vous par mois ?
- Quelles sont vos dépenses obligatoires et vos dépenses loisir ?
- Avez-vous déjà un patrimoine immobilier ou financier ?
- Quel est le montant de votre épargne mensuelle ?
Une fois que vous avez fait le point sur votre situation et que vous vous êtes fixé vos objectifs, vous pourrez déterminer votre profil risque. Celui-ci désigne l’importance de risques que vous êtes prêt à prendre lors de votre investissement locatif. Vous pourrez ainsi choisir :
· La prudence : vous planifiez peut être l’arrivée d’un enfant dans un futur proche et désirez obtenir un revenu supplémentaire pour vous aider à subvenir aux besoins de votre enfant rapidement. Vous ne souhaiterez donc pas prendre de risque et choisir ainsi d’investir dans du locatif sûre.
· La raison : vous souhaitez réaliser une plus-value sur du long terme et être prêt à prendre certains risques pour augmenter votre potentiel épargne.
· L’offensive : vous souhaitez agrandir votre fortune et votre patrimoine et êtes prêt à prendre tous les risques pour obtenir un rendement optimal.
C’est en identifiant toutes ces caractéristiques que vous pourrez préparer votre plan d’attaque pour investir dans du locatif.
2. Choisissez la typologie du logement adaptée
La typologie du logement déterminera votre type de locataire, mais également le montant nécessaire à investir, le revenu mensuel que vous percevrez, le rendement moyen de votre logement et surtout les risques encourus par votre investissement.
Par exemple, un appartement de type studio ou T1 offrira une meilleure rentabilité locative qu’un appartement familial. Néanmoins, vous viserez plutôt des locataires étudiants. Or, les petites surfaces voient souvent un haut turnover de locataires. Vous aurez donc plus de risques de subir des vacances locatives, ou de devoir réaliser des travaux de remise en état du logement.
A l’inverse, une maison ou un appartement familial demande un effort financier plus important au départ. Ainsi, malgré un loyer plus haut, votre rentabilité locative sera plus faible. Néanmoins, les risques de dégradation seront moins importants car les familles ont plus tendance à s’approprier le logement. Celles-ci resteront en général plus longtemps au sein des murs de votre location et vous aurez moins de risques de vacances locatives.
3. Pensez emplacement
Une fois la typologie choisie, vous devrez penser à l’emplacement de votre logement. En effet, des familles ou des étudiants n’ont pas les même besoins en termes d’emplacement. Ainsi, un studio aura plus de chance d’être sollicité en raison de l’accessibilité aux transports en commun, aux universités, aux commerces de proximité et aux bars et restaurants.
A l’inverse, un logement familial sera plus agréable dans un quartier calme à proximité des écoles. Il est également important de choisir une ville à fort potentiel locatif. En effet, toutes les villes n’ont pas le même potentiel et le prix d’un logement varie énormément en fonction d’elles.
Par exemple, une ville comme Paris a un grand potentiel locatif, mais le rendement sera très faible en raison du prix au m². A l’inverse, une ville comme Montpellier ou Toulouse est connue pour avoir un fort rendement locatif et reçoit chaque année de nombreux étudiants.
4. N’oubliez pas la revente
Lorsque vous choisissez d’investir dans du locatif, il est nécessaire de toujours penser à votre revente future. En effet, même si ce n’est pas votre priorité, vous n’êtes pas à l’abri d’un changement d’objectif sur du long terme. Ainsi, avant l’achat, pensez toujours plus-value et choisissez un logement avec un fort potentiel pour la revente.
5. Réfléchissez à votre financement
Pour investir dans du locatif vous aurez sans doute besoin de recourir à un prêt immobilier. Pour cela, il vous sera sans doute demandé de donner le montant de votre apport personnel. Il est également possible d’investir dans du locatif sans apport, pour cela, il vous faudra réaliser un dossier solide constitué :
- Du rendement locatif hypothétique.
- Des charges liées à votre investissement
- Des échéances de prêts en cours
- Des dispositifs de défiscalisation octroyés
Plus votre dossier sera complet et votre plan d’investissement sûr et solide et plus vous aurez de chance d’obtenir un crédit sans apport.
6. Calculez le rendement de votre logement
Cette étape est l’une des plus cruciales et vous permet de savoir si votre investissement est rentable ou non. Pour cela, vous pourrez calculer votre Cash Flow. Celui-ci est un outil permettant de modéliser vos flux financiers sur une base de temps donnés (généralement annuel).
Pour cela, vous additionnerez tout vos flux financiers entrant comme le loyer de votre logement, les réductions d’impôts etc. Par la suite, vous soustrairez à cette somme les flux sortant comme les taxes, les charges, les contributions sociales, les remboursements de crédits et les possibles travaux de rénovation. Plus votre Cash Flow sera positif et plus votre investissement sera rentable.