Investir dans un appartement est l’un des meilleurs placements possible. Souvent localisé en plein centre urbain, ce type de logement est l’un des meilleurs biens pour du locatif et attire beaucoup de potentiels locataires. Il peut cependant devenir un placement à gros risque dans certains cas. Pour éviter cela, voici des conseils guidés pour vous permettre d’investir dans un appartement en toute sécurité.
Sélectionnez un secteur géographique porteur et étudiez le marché
En premier lieu, vous devrez choisir la ville qui vous convient le mieux pour investir. Pour cela, vous devez garder en tête certains critères :
La ville doit être attractive
En effet, une zone avec une activité économique grandissante, de grands pôles universitaires et qui est reliée rapidement à d’autres métropoles dont Paris, aura un potentiel attractif bien plus grand. De la même manière, si la ville est bien desservie et est considérée comme agréable à vivre, celle-ci attirera plus d’actifs et donc plus de potentiels locataires.
La demande locative doit être forte
Ce critère rejoint le point précédent mais est cependant essentiel. Il est impératif d’étudier la demande locative dans le secteur visé. Pour cela, n’hésitez pas à consulter les annonces de locations et regardez les dates pour vous donner une idée du potentiel locatif de la zone visée.
Prenez en compte votre secteur géographique propre
La location nécessite un minimum de gestion qui peut être fait par vous ou une tierce personne physique ou morale comme une agence immobilière par exemple. Si vous décidez de ne pas vous occuper de la gestion du logement, ou si le logement est situé dans une région différente de la votre, il vous faudra prendre en compte des charges additionnelles en relation avec la gestion de votre bien.
Calculer le rendement net et la potentielle plus-value
Investir dans un appartement signifie souvent location et donc revenu supplémentaire par mois. Mais l’investissement sur le long terme a souvent pour but d’être revendu pour réaliser une plus-value. Il est ainsi important de réaliser une estimation du rendement net annuel d’un bien d’une ville à l’autre ainsi que d’estimer la potentielle plus-value. Ces informations vous permettront d’éclaircir votre choix de secteur.
Comparez les quartiers entres eux
Si le potentiel d’un appartement varie entre chaque ville, son potentiel varie également entres les quartiers d’une même ville. Il est donc primordial d’étudier le potentiel attractif des différents quartiers de la ville choisie.
Choisissez le type d’appartement
Une fois le secteur géographique de recherche déterminé, vous devrez choisir le type d’appartement convoité. Pour cela 3 grands facteurs entre en compte.
La Superficie
La superficie influe directement sur le prix du logement mais aussi sur le type de locataire que vous aurez.
- Studios et T1. Le prix d’achat est plus abordable en raison de la petite superficie. De plus le rendement net y est souvent très élevé. Avec ce genre d’achat vous devrez cependant prendre en compte un turn over fréquent. Il vous faudra donc vous préparer à de potentielles vacances locatives et des frais de rénovations dus aux changements de locataires.
- T2 et T3. Le rendement y est moins élevé que celui d’un studio ou T1. Néanmoins, en raison de la superficie plus généreuse, les locataires ont tendance à rester plus longtemps. Cela vous permettra ainsi d’obtenir une relative stabilité de location diminuant ainsi les risques de vacance locative et de frais de remise en état.
- T4 et plus. Ce type de logement a un rendement assez bas en raison du prix d’achat du bien. Pourtant, les grandes superficies attirent généralement les familles. Celles-ci ont tendance à être plus stable et de ce fait, s’approprient le logement plus facilement. Les risques liés aux vacances locatives diminuent mais également les potentiels travaux de rénovation à réaliser entre chaque locataire.
L’état du bien
Neuf ou ancien ? Si les appartements neufs coûtent plus cher à l’achat que les anciens, leurs coûts d’entretien ainsi que les charges associées sont souvent avantageux. Il existe des processus de défiscalisation dans le neuf comme dans l’ancien. A vous de voir ce qui vous arrange le mieux selon votre situation.
Meublé ou non meublé
La majorité des appartements mis en location sur le marché sont loués vide. Il existe néanmoins un statut appelé Loueur en meublée non professionnel, qui vous permet de louer des logements déjà meublés à une clientèle cible (Personnes âgées ou étudiants). Ce statut vous permet d’obtenir des avantages fiscaux considérables, comme des revenus défiscalisés pendant 10 ans par exemple.
Si ce type de location peut vous attirer, sachez néanmoins que vous devrez consentir à louer votre appartement dans une certaine fourchette de prix, généralement plus bas que le marché. Si vous préférez garder une plus grande liberté dans la fixation des prix des loyers, la location vide pourra vous être favorable.
Ne soyez ni trop téméraire ni trop prudent
Prendre des risques peut avoir un certain avantage et pourrait même vous permettre de faire des plus-values considérables. Faut-il encore savoir jauger ces risques. N’achetez pas au dessus de vos moyens, l’apport doit être en dessous de 10% et l’emprunt limité à 20 ans de remboursements. Si vous en avez la possibilité, mieux vos diversifier vos investissements. En effet, la diversité permet de diminuer les risques liés aux locations vacantes ou aux loyers impayés.
Ne cherchez pas de rentabilité excessive
Ne faites pas l’erreur de chercher un rendement brut excessif optant pour un prix de loyer au plus haut. Pour un placement classique en appartement, un rendement de 3 à 4% reste très correct. Mieux vaut se pencher sur les régimes de défiscalisation plutôt que d’essayer d’augmenter le rendement brut.
En effet, il existe certains dispositifs comme la loi Pinel dans le neuf ou la loi Malraux dans l’ancien, qui vous permettront de déduire une partie de vos impôts sur plusieurs années. Ces dispositifs vous permettront d’économiser grandement et augmenter votre rentabilité nette. Encore, n’oubliez pas qu’un bien immobilier prend de la valeur au court du temps.
Choisissez bien votre locataire et votre gestionnaire
La gestion de votre appartement pourra se faire par vous-même (moins de frais annexes) ou par une tierce personne physique ou morale. La gestion rassemble l’ensemble des activités qui visent à optimiser le rendement économique d’un patrimoine immobilier. Ainsi, en passant par une agence, celle-ci s’occupera des tâches administratives, du choix des locataires et vous assurera une protection financière en cas de loyers impayés.
Les honoraires, 5 à 10% des loyers charges comprises, sont cependant déductibles de vos revenus fonciers.
Si vous décidez d’assurer la gestion de votre bien par vous-même, il vous faudra alors être rigoureux quant au choix de votre locataire pour prévenir au maximum certains risques encourus.