Lorsque l’on débute dans le locatif, tout n’est pas inné et des erreurs peuvent être faites très rapidement. Si l’apprentissage se fait grâce aux fautes réalisées, certains faux-pas pourraient vous coûter très cher. Voici les 6 erreurs à éviter avec une location immobilière.
1. Etre mal ou très peu formé à l’investissement locatif
L’une des grandes erreurs serait de ne pas vous former. Vous pouvez suivre une formation en ligne ou vous former par vous-même. Il vous faudra donc lire des livres ou des blogs et des articles concernant l’immobilier comme les astuces à connaître pour se lancer dans l’immobilier, les conseils concernant les biens locatifs… Il vous sera également possible de regarder des vidéos et de demander conseils à d’autres investisseurs, à un conseiller immobilier ou à d’autres professionnels du secteur.
Cette étape est souvent sous-estimée mais est pourtant indispensable pour minimiser les erreurs et pour garantir un premier investissement locatif réussi.
2. Ne pas préparer son projet
Il vous sera nécessaire de bien préparer votre projet immobilier. En effet, plus votre projet sera réfléchi et plus celui-ci aura de chance d’aboutir et d’être rentable. Lors de la préparation de votre projet vous devrez entre autres :
- Faire une étude de marché.
- Connaître votre budget.
- Réfléchir à la localisation.
- Etudier la rentabilité de votre bien.
- Préparer son dossier de demande de crédit.
- Prospecter et visiter de nombreux logements.
- S’informer sur les différents dispositifs de défiscalisation possibles.
- Choisir la manière de louer (meublé, nu, colocation…).
- Prendre contact avec des professionnels (conseillé immobilier, notaire, agence immobilière, comptable, professionnel du bâtiment).
3. Acheter trop cher et proposer un loyer trop élevé
N’oubliez jamais : il faut toujours négocier le prix d’un logement ! En effet, il est conseillé d’acheter son bien entre 10 à 30% en dessous du prix du marché pour améliorer votre rentabilité, mais surtout pour augmenter votre potentielle plus-value. Beaucoup ont tendance à acheter le bien locatif trop cher et proposer par la suite un prix de loyer bien au dessus du tarif moyen du quartier, dans l’espoir d’augmenter la rentabilité.
Sachez que le rendement locatif n’est pas seulement impacté par le prix du loyer et les dépenses engendrées par le logement, mais également par les potentielles vacances locatives. En effet, plus le logement sera vacant et plus vous perdrez une somme considérable d’argent, ce qui aura pour conséquence de réduire drastiquement votre rentabilité locative annuelle. Ainsi, si votre loyer est trop élevé, vous risquez d’augmenter la vacance locative de votre bien ce qui aura des conséquences négatives sur votre rentabilité au lieu de l’améliorer.
4. Sous estimer les risques de la location
Les risques inhérents à la location existent, sont nombreux et ne doivent surtout pas être sous-estimés. Les principaux risques sont :
- Les loyers impayés.
- Les vacances locatives.
- La détérioration du logement.
Ces trois types de risques pourraient vous coûter cher. En cas de loyers impayés ou de logements vacants, il vous faudra réaliser les dépenses associées à votre logement locatif sans qu’aucune source d’argent n’entre. Cela aura une conséquence directe sur votre rendement locatif et il vous faudra faire un effort financier considérable.
De plus, n’oubliez pas que les procédures d’expulsion d’un mauvais locataire sont fastidieuses et très longues à mettre en place. La trêve hivernale (1 novembre au 31 mars) favorise grandement le locataire qui a tendance à s’en servir pour éviter l’expulsion.
Pour vous prémunir contre ces risques, il vous faudra tout d’abord bien choisir votre locataire en prenant soins de demander une garantie conséquente qui pourrait couvrir les frais de potentiels travaux de réhabilitation. Par la suite, vous pourriez vous entourer d’une agence immobilière qui pourra se charger de la location de votre bien. L’un des grands avantages est que ce sera l’agence qui s’occupera de tous les détails et réalisera les potentielles procédures d’expulsion. Enfin, il est conseillé de souscrire à une assurance qui couvrira les frais en cas de loyers impayés.
Pour ce qui est des potentielles vacances locatives, il vous faudra avoir bien préparé votre projet et choisi une bonne localisation ce qui pourrait prévenir d’éventuelles vacances locatives. Egalement, prenez soin de toujours proposer un logement décent avec un prix dans la moyenne du marché. En effet, si le bien proposé est dans un mauvais état, vous pourriez changer très souvent de locataire et le logement sera souvent vacant.
Tous ces risques sont à prendre en considération et ne doivent pas être sous-estimés sous peine de voir votre rentabilité locative diminuée drastiquement.
5. Ne pas rédiger un contrat en bon et due forme
La rédaction du contrat de location est primordiale. Celle-ci pourra vous couvrir en cas de loyers impayés ou de détérioration du logement. En effet, en cas d’altercation avec votre locataire, vous aurez une trace écrite de votre accord. Le bail d’une location vide ou meublée varie et il vous faudra rédiger ce contrat avec rigueur en prenant soin d’énoncer tous les éléments clés. Le service public vous propose un modèle de bail locatif sur son site internet.
6. Ne pas vous faire aider pour faire des économies
Beaucoup pensent faire des économies en réalisant la gestion locative par eux-mêmes et en ne déléguant pas le travail. Sachez que cela est possible mais, il vous faudra avoir du temps à consacrer à cette gestion et surtout vous documenter sérieusement pour connaître parfaitement le mécanisme de la gestion d’une location immobilière. Si vous êtes novices dans le domaine, il peut être conseillé de passer par une agence immobilière.
Celle-ci s’occupera de poser les annonces, de choisir les locataires, vous orientera vers le tarif à proposer et s’occupera de tous les problèmes avec le locataire comme les loyers impayés, un avis d’expulsion etc.
Si vous avez décidés d’investir dans plusieurs logement comme par exemple un immeuble locatif, délégué la gestion de vos locations peut s’avérer très judicieux. Surtout si le métier d’investisseur n’est pas votre profession principale et que vous n’avez pas suffisamment de temps à consacrer.